房地产市场调查与市场分析

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1、第三章房地产市场调查与市场分析【教学目的】通过本章教学，使学生明确房地产市场调查、、市场预测，掌握市场细分、市场竞争者，了解房地产购买行为。【重点难点】房地产市场预测限制、房地产市场细分要点、房地产市场定位。第一节房地产市场调查一、房地产市场调查概述1、房地产市场调查的含义房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。2、房地产市场调查的意义“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”《孙子·谋攻篇》营销活动的起点。3、房地产市场调查的类型⑴探索性调查找出问题：自己的问题别人的

2、问题⑵描述性调查是什么问题⑶因果性调查分析问题二、房地产市场调查的内容1、市场环境调查政治法律环境经济环境人口环境社会文化环境2、技术发展调查新技术新工艺新材料3、房地产需求调查⑴区位选择城市中心区、郊区小区域东南西北南昌市“桥”：嫁女不过三座桥北：八一桥东：彭家桥西：抚河桥⑵户型、面积①重视户型？阳光、客厅朝向、卫生间（洗手间）②重视面积？与发展阶段有关。南昌满足高端需求，面积大，100平方米以上。广州中端需求，80—100平方米以上。③住房平均面积大小与城市内外交通密切相关。⑶价格①显性价格：②隐性价格：独特区段价值，独特客户群体③价格区间：价格需求弹性小：销售速度有影响；供给量小：

3、垄断竞争者；完全竞争模型⑷其他？？？4、消费者调查⑴家庭收入吉尼系数现实的收入、预期的收入、不确定的收入⑵年龄结构刚结婚老年人⑶家庭结构主要影响房间数量其次是房屋面积5、竞争项目调查⑴产品项目档次、产品不同，竞争不同⑵价格市场最高承受能力⑶广告什么时间？什么媒体？从侧面反映市场⑷销售情况6、市场营销策略调查产品价格渠道促销三、房地产市场调查的步骤1、确定问题和调查目的在具体的地点，市场对什么价格的住房需求最大？2、制定调查计划确定资料来源与调查方法、时间进度、人员、经费预算3、收集信息4、分析信息5、报告结果四、对市场调查的分析与评估方法科学创造性方法多样正常怀疑职业道德第二

4、节房地产市场预测概述一、房地产市场预测概念影响房地产市场的各种因素分析，判断房地产市场未来发展趋势，为决策提供依据。二、房地产市场预测意义凡事预则立，不预则废。（韩愈）哈佛商学院管理学教授史蒂文森著《以预见创造未来———企业生存之道》，认为“可预见性”作为一种力量对企业生存的重要性。1、有利于企业了解和满足市场需求2、有利于企业的投资和营销决策三、房地产市场预测限制科学算命不可不信，不可全信。1、调查情况掌握没有调查，就没有发言权2、知识、经验、对比社会大学3、智慧、方法分析4、利益立场四、房地产市场预测的种类1、按市场范围⑴宏观市场预测整个房地产市场高涨，中央政府会采取什么措施，不要将所有的

5、鸡蛋放在一个篮子里面。⑵微观市场预测地方政策对策?2、按时间长短⑴长期预测是否从事房地产区域发展规划，特别是将业务扩展到其他区域的城市⑵中期预测项目前景⑶短期预测明年情况几个月情况3、按市场性质分⑴定性预测大而空⑵定量预测数字游戏五、房地产市场预测的内容1、经济发展状况预测国家、城市、城区欧美有专业机构、人士从事工作，宏观经济专家、城市经济专家2、政府政策预测国家、城市、城区建设政策预测国家要限制，城市是否要限制？金融政策变化？销售政策变化？：在全国房地产热潮起来+时间，某城市有领导要求尽快把批地手续办完，以防中央政策变化。3、需求预测⑴市场容量总体：市场最低量、市场潜量区域某种物业：

6、吸纳量⑵需求变化销售出租4、产品生命周期房型结构：广东，朝向要求不严格，北方：座北朝南外立面：艺术、色彩八十年代的火柴合式的房子5、价格预测总价单价6、供给预测⑴供应量：土地：计划、类型房屋：计划、正在建设、已经⑵空置率传统：没有人居住，晚上不亮灯台湾：电短期居住、轮流居住楼盘竣工——使用，时间差六、房地产市场预测方法1、定性分析法：经验判断法经理人员意见法、销售人员意见法、专家意见法、顾客意见法、专家意见法：德尔菲法，专家的挑选、费用2、定量分析：数学模型⑴时间序列法历史不可以重复⑵回归分析法因素的作用强度变化第三节市场细分与目标市场的选择一、房地产市场细分1、房地产市场细分

7、概述⑴房地产市场细分定义市场分割、市场分片、市场区隔，依据消费差异，将市场划分为若干相似需求消费群体的过程。⑵要点不是区分商品，而是区分消费者⑶前提条件当市场容量小的时候，市场细分意义有限；但当市场成长之后，统一的大市场对单个企业的意义有限。市场的差异化，市场并不是均质的。2、市场细分的原则⑴可衡量能够具体测量子市场⑵可进入不能进入的市场没有意义⑶可赢利⑷稳定性3、房地产市场细分的依据⑴项目位