健康行业专题报告：养老地产，迎战“未富先老”

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1、目录1供需不平衡，促进养老产业多元发展41.1需求端：人口老龄化、消费多元化41.1.1人口老龄化进程加快，养老服务需求迫切41.1.2老年人收入平稳增长，消费需求多元化41.2供给端：总量不足、资源错配62我国养老地产发展现状72.1养老模式：居家、社区和机构养老72.1.1居家养老82.1.2社区养老92.1.3机构养老102.2养老地产产业链112.2.1参与者以房企为主，自主开发与合作开发并存112.2.2三大盈利模式：销售、销售+持有和长期持有122.3养老地产城市分布：集中四大经济圈132.4养老地产典型案例152.4.1万科：多模式、多品牌探索152.4.

2、2远洋·椿萱茂：轻重结合，三条产品线并行162.4.3泰康之家：养老保险+养老社区173国际经验183.1美国：市场主导的多元化养老183.2日本：出租为主，以服务为重点193.3英国：政府主导、福利性质的社区养老20图表目录图表1：中国65岁以上老年人口及占比4图表2：中国城市老年人收入结构变化5图表3：中国农村老年人收入结构变化5图表4：2014年中国城乡老年人消费结构6图表5：中国每千名老年人拥有养老床位数严重不足7图表6：多地提出“9073”养老模式发展格局8图表7：中国城乡老年人居住安排变化8图表8：2015年中国老年人养老服务需求9图表9：全国社区类养老机构

3、和设施资源9图表10：北京市社区养老服务驿站建设要求10图表11：养老地产产业链11图表12：养老地产产品类别12图表13：自主开发与合作开发模式并存12图表14：养老地产盈利模式13图表15：2017年各省65岁以上老年人口占比14图表16：2017年各省居民人均可支配收入14图表17：万科养老业务分布15图表18：万科养老产品线16图表19：远洋·椿萱茂三大产品线17图表20：泰康之家盈利模式17图表21：泰康“保险+医养+资管”闭环18图表22：美国养老地产主体分工19图表23：日本养老地产分类201供需不平衡，促进养老产业多元发展1.1需求端：人口老龄化、消费多

4、元化1.1.1人口老龄化进程加快，养老服务需求迫切我国老龄化具有人口基数大、老年人口增长速度快、老龄化超前城市化发展、高龄老人和空巢老人多的特点。截至2018年底，我国总人口13.95亿，65岁及以上老年人口1.67亿，老年人口基数大且增速快，而我国尚属发展中国家，多数老年人及其家庭“未富先老”。人口老龄化和养老模式的发展对养老地产有三方面需求，一是开发适老型住宅，二是增加养老机构设施数量，三是提供高品质专业化的养老服务。2000年，我国65岁及以上老年人占总人口数7%，我国正式进入老龄化社会。截止到2018年底，这一比例上升到11.9%。随着20世纪50-60年代高峰

5、期出生人口逐渐步入老年，在未来一段时间内，我国的老龄化将以更快的速度发展。预计到2050年，我国65岁及以上人口占比将高达26%。图表1：中国65岁以上老年人口及占比资料来源：国家统计局，劳动年龄人口下降，老年抚养比逐年攀升。2012年我国劳动年龄人口首次下降，16-59岁劳动年龄人口数量及比重从2012年的93727万人和69.2%减少到2018年的89729万人和64.3%。老年抚养比从2007年的11.1%增长到2017年的15.9%，且预计逐年攀升。家庭“少子化”、“小型化”，空巢和独居老人过半，失能、高龄老年人规模快速增大。计划生育政策的推行，导致1982年后

6、城市家庭基本是独生子女家庭，农村家庭约28%是独生子女家庭，2010年家庭平均人数为3.1人，预测2030年将缩小至2.6人，2050年将进一步降至2.51人。2015年独自居住或仅与配偶居住的老年人占老年人口的比例为51.3%，失能、半失能老年人口约为4063万，在老年人口中占比18.3%，家庭养老功能弱化亟待社会养老补位。预计2020年我国空巢和独居老人将达1.18亿，失能老人将达4200万，80岁以上高龄老人将达2900万。1.1.2老年人收入平稳增长，消费需求多元化从收入看，我国城乡老年人平均收入持续增长，为提升消费提供先决条件。第四次中国城乡老年人生活状况抽样

7、调查显示，2014年城市和农村老年人平均收入分别为23930元和7621元，实现持续平稳增长，但仅相当于同期居民人均可支配收入的82.9%和72.7%，整体低于其他居民收入水平。从结构看，城市老年人以保障性收入为主，占比79.4%，经营性收入、转移性收入和资产性收入仅占20.6%。农村老年人收入来源多元化，以经营性收入为主，占比39%，保障性收入在绝对金额和相对比例上均大幅提升，从2000年的14.3%提升至2014年的36%。图表2：中国城市老年人收入结构变化资料来源：中国城乡老年人生活状况调查报告，图表3：中国农村老年人收入结构变化资