石家庄市物业管理条例》讲座

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1、新《石家庄市物业管理条例》讲座一、简介1、《石家庄市物业管理条例》的法律地位《石家庄市物业管理条例》属于石家庄市人大常委会制订的地方法规，其上位法是《物权法》国务院《物业管理条例》。2、《石家庄市物业管理条例》制订与修编原《石家庄市物业管理条例》2003年9月5日石家庄市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过，2004年5月28日河北省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准实施。《石家庄市物业管理条例修订案》即：新《石家庄市物业管理条例》2009年11月28日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过），河

2、北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准，2010年3月1日开始实施。二、逐条解析第一章  总则第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。第一条释义：本条指出了新《石家庄市物业管理条例》立法目的和制定依据。第二条本市行政区域内物业管理活动适用本条例。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或专业性服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约

3、定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第二条释义依据国务院《物业管理条例》将“物业管理企业”变更为“物业服务企业”；将“业主公约”变更为“管理规约”。增加了：专业性服务企业也属物业管理的范畴。物业企业管理、服务活动的依据是《物业服务合同》。第三条本市各级人民政府应当创造条件，逐步推行住宅类物业和非住宅类物业实行物业管理，提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第三条释义逐步推行住宅类物业和非住宅类物业实行物业管理，不再是一句口号。为实现这个目的，

4、各级人民政府应当创造条件。保障通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，是各级人民政府的义务。第四条市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县（市）、区房产行政主管部门对辖区内的物业管理活动进行监督管理。高新技术产业开发区管理委员会在市房产行政主管部门委托范围内，负责对辖区内的物业管理活动进行监督管理。各级人民政府财政、发展改革、规划、建设、价格、城市管理、公安、民政、卫生、人防等部门在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。第五条街道办事处、乡镇人民政府协助所在区域内房产行政主管部门对物业管理活动进行

5、监督管理，负责调解物业管理纠纷，组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。城市社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，依法调解社区内物业管理纠纷；可以列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议；可以设置公益性工作岗位，加强物业管理相关工作。第五条释义我个人认为本条制定有瑕疵：突出了居委会在物业管理活动中的特殊地位，涉嫌凌驾于业主、业主委员会、物业服务企业之上，容易导致身居居委会要职的小区业主成为小区的特殊主体。依“法”调解物业管理纠纷

6、？居委会应当受《居民自治组织法》的调整，而非《物业管理条例》，也就是说：居委会不具备这个职能。这是市物业处借鉴裕华区的经验，在全国物业管理方面搞的创新，值得商榷。第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。第七条一个物业管理区域应当成立一个业主大会。物业管理区域的划分，应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素，由县（市）、区房产行政主管部门确定。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用

7、的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以分别划定物业管理区域。第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会，只有单一业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主人数较多不便于召开全体业主大会、经多数业主同意的，可以以单元、幢或一定建筑面积、业主人数为选举单位，推选业主代表参加业主大会。第九条 已交付使用的物业业主入住率达到百分之五十以上和入住建筑面积达到百分之五十以上的，物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府应当指导成立业主大会。业主大会的

8、成立可以首先组成业主大会筹备机构，负责业主大会成立的具体工作。业主大会筹备机构，由业主代表、街道办事处或乡镇人民政府代表七至十一人组成。筹备机构业主代表所占比例不得低于组成人员的二分之一。业主代表由业主自愿报名，由街道办事处或乡镇人民政府确定。业主代表应当由热心