汉城大厦招商执行方案

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1、汉城大厦营运与招商方案2目录CONTENTS1.市场调研---小结2.项目简介和产品分析3.项目定位和营运策略.（招租与招商方法）----各楼层商户模型4.推广渠道和宣传手法5.盈利分析一.市场调研与小结汉城大厦附近的消费者46%居住地在杨屋，38%居住地在兴华，其他的分布在阳光家园和文苑，可见消费者集中分布在杨屋和兴华。1.消费者构成特征（1）消费群体居所一.市场调研与小结（2）职业特征汉城大厦附近消费者54%是从事建材行业的，另外从事商贸、服务业、营销、文教所占的比例都是8%，可见建材行业从业人员是消费主体。一.市场调研与小结（3）文化

2、程度54%消费者的文化程度达到高中水平，15%达到大专水平，15%是初中水平，可见多数消费者文化程度中等，高中毕业。一.市场调研与小结（4）收入水平54%消费者月薪2000-3000元，38%消费者月薪为1000-2000元，8%消费者月薪为6000-8000，可见消费者收入水平中等偏低，大部分消费者月薪2000-3000元。24%消费者日常消费占收入的比例高达70%以上，23%的消费者日常消费占收入的比例在50%-70%之间，23%的消费者日常消费占收入的比例在40%-50%之间，消费占收入的比例偏高，大多数消费者的日常消费占收入的一半以

3、上。一.市场调研与小结（5）年龄构成54%消费者年龄在18-25岁之间，46%消费者年龄在26-45岁之间，消费群体趋于年轻化，以18-45岁的青年为主。一.市场调研与小结2.消费群体需求特征38%消费者最希望增加超市、大卖场，31%消费者最希望增加一站式购物中心，25%消费者最希望增加餐饮店，6%消费者最希望增加健身休闲场所。一.市场调研与小结3.小结-（1）档次定位：消费者以高中文化水平的年轻人为主，收入水平中等偏低，故定位为中档。（2）业态定位：消费者最希望增加餐饮、健身休闲场所和购物中心，结合附近已有的商业形态，把大厦分为两部分，1

4、至3层做餐饮、银行、健身休闲场所和购物中心等业态的商铺，四至六层做与建材行业相关的写字楼。二、项目简介和产品分析（一）汉城大厦经营环境1.宏观经济环境：国民经济持续快速增长，2013年广州GDP增长高于11%，花都区市民人均年收入达到32112元。2.商业地产市场潜力释放：广州市房地产市场起步于80年代，但商业地产起步不久，年资10-15年，细分市场空间大。商业物业市场已经得到初步培育，蕴藏的巨大潜力开始得以释放，花都商业物业逐渐进入高速理性的发展时期。二、项目简介和产品分析3.政府加快产业转型升级：2013年，花都政府着力推进城市副中心开

5、发，编制花都城市中轴线及CBD规划等15项规划，支持商业地产发展。4.居民生活消费转型：花都村民纯收入增长14%，居民收入增长11%，生活水平大幅提高，服务性消费比例增长，对服务业的需求增大。二、项目简介和产品分析5.商圈特征：花都最大的建材交易聚集地，众多商人来往，人气十足。6.交通：107国道、广清高速附近，建设北与三东大道西交汇处；2k半径范围内有10+公交车站，靠近客运站，四通八达，交通便利。7.市政配套：花都区政府、花都办证大厅直线距离1.5km。二、项目简介和产品分析（二）汉城大厦特点1.毛坯结构，大块面积可进行二次分割，分割成

6、小面积商铺。2.外墙留有大片面积可用以做户外广告。3.外墙有4x6,LED广告位。4.统一招商，可以集中管理，有利于提升商场的档次，保证商场的业态分布合理从而引导客流合理分布，提升商场价值空间。二、项目简介和产品分析区位优势，交通便利，四通八达，建材商贸发达。三、项目定位和营运策略业态定位：商铺+写字楼一至三层：专门市场或多业态综合体四至六层：写字楼三、项目定位和营运策略方案一：银行、商务、健身休闲综合体一层二层三层四层五层六层写字楼写字楼写字楼露天KAFESHOP如猫屎咖啡东侧：商务会议中心健身中心，如力美健、金奥等西侧：银行东侧：健身中

7、心三、项目定位和营运策略方案二：教育机构中心一层二层三层四层五层六层写字楼写字楼写字楼教育机构教育机构西侧：银行东侧：教育机构三、项目定位和营运策略教育机构中心可行性分析：新华镇有45家以上中小学，目前教辅机构以10——50人的私人中小型机构为主，未有大型机构，引进大型辅导机构在品牌名气和规模上有竞争优势。教育机构中心具体品牌建议：引进知名度高但未开拓花都市场的机构，如新东方、卓越、名师、学大教育等。三、项目定位和营运策略教育机构品牌花都分店情况联系方式新东方教育无02087287060卓越教育无02032410722名师教育无020877

8、61287学大教育无4006254008四、项目定位和营运策略方案三：儿童城一层二层三层四层五层六层写字楼写字楼写字楼儿童乐园、儿童游泳馆、儿童摄影奶粉、玩具、儿童日用品儿童服饰