北洋大厦项目可研报告

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1、天津北洋大厦市场研究报告   目录第一部分：天津宏观市场分析┅┅┅┅┅┅┅P02－P04第二部分：北洋钢铁大厦项目简介┅┅┅┅┅P05－P05第三部分：北洋钢铁大厦市场评述┅┅┅┅┅┅P06－P38第四部分：经济分析┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅P39－P43第一部分天津宏观市场分析现阶段天津房地产市场的基本特点：商品房供求平衡，需求增长快于投资增长，供应结构不合理，但改善力度正逐步加大；销售价格增长迅猛；二、三级市场成交量波动上升、成交价格一路攀升。一、天津市房地产市场现状概况天津市房地产市场增长较快，整体市场规模在500亿元左右。

2、2004年第一季度各指标均有上升，第二季度开始因宏观调控而使指标产生短期下浮。由于天津市多年来的特殊市场构成状况，因此产生了极少数优秀品牌与大多数模糊品牌并存的不正常市场状态，由此产生的激烈竞争在市场需求很大的04年就体现为零售现房销售、拍卖甩尾、中介代售以及转售项目、再建设项目成为市场的主体，这也充分显示了天津市房地产市场一手商品房的低价商品房供应量不足，价格过高的态势。在开发新建方面，由于2003年良好的市场状况带来投资的大幅猛增，所以04年上半年投资态势仍然保持良好，而下半年指标有所下降，05年上半年整体状况基本平稳。自0

3、3年以来,由于天津市房地产市场持续走高（如图1所示）,吸引了大量有实力的外来开发商来津投资（如表1所示）。从存量市场来看，天津市商品房总量增长明显，但主要集中在中、高价位及大户型商品房，因此04年后期和本年1、2季度大量新开发的小户型写字楼、公寓项目销售态势极佳。在市场价格方面，由于开发土地的取地成本有了显著提高，土地价格上升较快，因此市场价格持续攀升（如图1所示）。外来房地产开发公司开发项目所在区域新加坡仁恒集团老城厢区域海河边北京万通上海广洋红桥区三岔河口泰达城项目合生珠江房地产公司宝坻区周良庄京津新城浙江钱塘房地产公司凤溪

4、花中城上海阳光鑫地集团阳光星期八上海陆家嘴红桥区小伙巷章光房地产滨江道繁华地段二、天津市区域房地产市场概况天津市区域房地产市场概况和平区：商业地产的黄金区Ø河西区：成熟地块、价格较高、商业地产集中ØØ南开区：地产开发热点、奥运主题走强河东区：经济适用房迎来发展机遇Ø河北区：市政改造带来高档项目的扩张ØØ红桥区：低地价优势吸引开发商投资郊县：发展刚刚起步，态势不明晰Ø三、影响天津市近阶段房地产市场发展的因素：1.有利因素A.政策变化：18号文件促进市场健康发展B.市场需求：收入提高、拆迁规模的增大都带来了巨大的市场需求C.经济因素

5、：快速的经济增长带来地产春天D.产业发展：随着改革深入整个地产业处于高速增长期E.消费水平：消费结构升级F.人口因素：本地人口增长较快、外来人口增长明显G.其它：2008年奥运会导致房地产需求增长2.不利因素A.政策调控：121号等房地产政策收缩了土地供给，宏观调控加强了对行业的监管，房地产市场进入理性调整。B.市场需求：投资性购房倾向显现。C.经济因素：土地、建筑材料等价格的提升带来成本提高。第二部分北洋钢铁大厦项目简介一、项目概述本案东邻国际商场南至西宁道，西至贵阳路北至南京路，占地1.149万平方米，总建筑面积为15.16

6、24万平方米，主体结构为6层裙房、2座超高层东西塔楼组成。其中群房为4.5607万平方米，建筑高度为32米，是本案的商业部分，也是连接两座高层的纽带，原计划东塔楼为45层，建筑高度160.85米，西塔楼为51层，建筑高度为187米。地下部分共3层，2.4348万平方米。本案94年开始动工兴建，98年主体告竣后即维持现状至今。二、本项目特点分析：本案地理位置优越，周边商场、高档写字楼林立，商业氛围、教育氛围浓厚。南京路作为城市中心的CBD商务区，本案作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量

7、物业标准的决定性指标。第三部分北洋钢铁大厦市场评述一、写字楼部分由于本案地处天津市商业商务黄金地段南京路中心位置，是人们常称的“龙身”位置，与“龙头”小白楼CBD区域近在咫尺，附近商场、写字楼众多，如伊势丹、津汇广场等商场；国际大厦、津汇广场两个甲级写字楼项目等。虽然上述项目都与本案有直接的竞争关系，但同时也是营造和平区商务中心氛围的必要条件。因此，综合摩根公司的建议和本案具体情况建议本案定位为写字楼与中小户型公寓共存的运营模式。1.天津市写字楼市场分析天津2005年的写字楼市场已不同于九十年代，九十年代初，由于开发商对当时写字

8、楼市场了解不充分,造成很多不良资产,甚至至今仍然未被市场吸纳。如今的市场情况已与当年大不相同。十年前，民营企业大多规模较小，无力租用或购买写字楼；如今的购买主力——金融、贸易、服务、物流等新兴产业在当时尚未崛起，未形成气候；而今天，大量新兴企业迅速成长，国内外资