麦点行销-方迪家园高层产品策略建议

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1、方迪家园高层产品策略建议2003-12-17现状分析方迪家园地处市中心区高品质中价位的精品住宅地处和平与铁西区的交界，是一个极具升值潜力的城市中心地块推广核心利益点现状分析建筑形式:典式高层，一梯四户。四户在层内的分布都有采光和朝向不同程度的缺陷。户形结构和面积：163平米南北朝向的户型，其三间卧室全部临街，噪音和把山是购消费者最大的购房抗性；同面积东西朝向的户型除有上述的共同点之外，朝向是重中之重的最大阻碍。128平米的两个户型，统一的问题就是没有对流通风，但户型结构设计紧凑，功能分区合理，朝南的正向户型则是客户认可，并销售顺畅的

2、户型；而同样受到朝向的制约，东向的户型销售极差。现状分析价格：高层均价3100元／平米，就地理位置而言，价格是适应市场定价规律的，但高层的综合性价比在市场竞争中却无太大的竞争优势，使得高层产品的销售状况较差。竞争对手：区域市场以多层产品供应为主，主力面积供应集中在80－120平中等户型面积，二室二厅或三室二厅的结构。产品以园区有一定的规模，建筑、景观较有风格，使得产品定位与目标客层的需求接近，用高性价比来赢得客户的认可，从而形成大量分流的本案潜在客户的竞争市场形式。方迪家园高层产品自7月26日上市以来，销售状况惨淡，5个月共售17套

3、（163平仅售4套）。归其重点原因有四：典式高层，市场接受底低；户型供应面积单一且偏大；大面积的户型至少一个功能间临街，户型功能实用性差；与竞品相比，性价比没有竞争力。销售状况结论：方迪家园高层产品的市场定位需重新调整。本案地域分析所属地块概念铁西新区的CBD核心地带交通：铁西区的交通“主动脉”之一主干道：次干道：商业街：本案所在的建设大路是一环路联接铁西、和平的主干道之一。是铁西区通往和平最重要的交通枢纽，同时也是沈阳市仅有的三条八车道马路之一。本案西侧的兴工街紧临规划中的CBD中心，并与北二路汽车销售服务一条街相贯通。整体位置处

4、在铁西区的东部，对和平区的辐射能力较强。建设大路保工街一环南五马路沈阳站CBD兴工街兴华街北二路本案沈辽路二环二环二环东西快速干道太原街区政府铁百西塔街胜利大街CBD和CBD物业能称之为CBD中央商务区的区域必须是经济科技文化中心和通往机场、车站、城市主要公路的交通中心，两者均要求绝对密集。CBD因为聚集大量高收入、高品味的公司、人群以及为之服务的进出入公司和人群，而产生了CBD商圈和CBD物业。以北京CBD为例：聚集了北京市70%的涉外企业，共2075家。其中475家为跨国机构，北京市共160家世界500强企业CBD区占120家。

5、区域聚集白领7万人，写字楼43座。为CBD服务的自由职业者和小型公司的进出入人员共35万人。为满足这些人员的居住办公需求，CBD区形成了以下几种物业形态：物业形态地段主力单价单位面积客户构成商住公寓CBD核心区与边缘地带之间9000-13000元100-200m2服务于区内主流大企业的自由职业者、小型公司高级商务公寓CBD核心区8000-12000元150-360m2自住与投资各半，住租人均为企业高级总裁、经理。白领公寓CBD边缘地带6500-740015-40m2中等收入的普通白领纯写字楼CBD核心区17000元150-360m2

6、区域内主流外企商务：铁西新区规划中的商贸金融产业带金融本案的南侧，正在建设一座占地2万平方米、建面近8万平米、高30层的金融大厦，这将为本地区带来融资的巨大潜力。酒店区域内太原街地区有三座四星级酒店（新世界、商贸、金都），一座正在建设中的五星级香格里拉国贸酒店。铁西新区未来商务规划在本案建设大路南侧规划建设一座高楼总部大厦，项目占地7000平方米，建面6万平米，高层30层以上的商务、办公综合性星级酒店。铁西广场拟建一座国际商务中心大厦，项目占地1万平米，建面8万平米，高30层以上的综合性国际商务大厦。商业：和平和铁西零售贸易最发达的

7、商业区分布左右和平区太原商业街距本案仅1000米的商业区。是沈阳市的零售贸易中业态档次最为高级的商业区，是大型、高档百货和品牌专卖店最为集中的地区。集合了沈阳市百货业排名第一、三、四的三大百货：中兴、联营、新世界。三大百货年营业额占全市零售贸易业前三十强企业年营业总额的33.5%。其中新世界百货是沈阳市具备唯一性质的最高档的百货，客户范围辐射整个辽宁省，拥有固定消费会员一万余人。连锁品牌百货－百盛、万达商业广场、和沃尔玛超市沈阳第二家店于年正式营业了。太原街地区在概念上相当于上海的淮海路。铁西区铁百商业街距本案仅1000米，是铁西区

8、唯一零售贸易最集中的商业区。业态档次为中低级，以大众百货和中、低档家电为主营。商业：沈阳市规模最大的汽车贸易产业带北二路的汽车产业是铁西新区重点发展的产业带之一，是沈阳市品牌汽车销售规模最大的地区。一期占地２０万平方米，规划30个汽车