长沙东方新城三期整合推广提案

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1、东方新城三期整合推广提案金铠广告2006/11/14www.21ask.com中国管理资讯网解惑浅谈关于东方新城三期推广解惑密码350020000800003500元/平?!是一个销售瓶颈,困惑吗?2006东城攻略东城市场综述长沙东城自古就有“西文东市”的美誉，发达的经济给该区域的房产市场提供了强有力的支撑。该区的房价一直相对比较高，现均价一般3000~4000元/M2之间。但在最新的数据显示，2006年第三季度的新批预售面积中,唯有芙蓉区出现负增长。一边是供应量的萎缩，一边是品质和价格的不断飙升，一种购房者和开发商之间的理性对弈正在成形。老格局中的高档楼盘，如

2、水云间、星城世家、西街花园、世嘉·国际华城等是促成长沙首个高尚居住区域--“尚东区”诞生的中坚力量，它们的二期价格与一期相比，都呈现出600-1000元/平方米的增长幅度。而新楼盘的上市，较多的中高档楼盘如西子花园、长房·东郡等则会在3000~3500元/M2的价格水平保持稳，从整个增长趋势来看，该层次楼盘的房价依然呈现上涨态势长房·东郡均价3500元/M21580余户88—153M2绿城·桂花城电梯房均价3800元/M21500余户117—174M2银港·水晶城均价3000元/M22580余户100—160M2西子花园均价3400元/M21100余户86—16

3、4M2竞争楼盘分析结论:在东城供应量萎缩的情况下,对东方新城三期是一个非常好的机会在各个楼盘竞争日益激烈、品质日益提升、营销手日益高明的形势中，东方新城三期将面临的也将是一个严峻的挑战。第一次接触新城……难卖疑惑一：[10米之隔]解惑密码20000800003500新城一二期经济适用房均价不足2000相同的配套相同的地段相同的区位相同的开发商……不同的仅仅是价格差异？谁会买？他们出生于50~60年代，多是本地商人，他们既秉承长沙文化人传统家庭观念的人文色彩，又兼容现代国际务实丛容的风格……经济适用房的客户新城三期？问题：(大众&BMW)目标客群是有本质差距的在长

4、沙4000——6000是一种购买力目标客群的界定佳天国际新城4000元外滩二号6000元[28-40岁年轻白领]走向稳定的年轻白领；居家户型定位，区位与户型有优势，地段、环境优越的房子，将来还可以用于投资的房子对他们有极高的吸引力。目标群及特征：这样的人已形成一个阶层：他们年轻他们拥有新观念、新财富他们的社会地位和财富地位是平衡的他们不但有钱，而且还有闲他们在繁华和闲适的生活之间柔韧有余他们区别于传统中产阶层他们是自己的主人他们是社会中坚和精英他们拥有国际形态的事业他们是绝对的成功潜力者他们是离尘不离城的中产人士他们用审慎的眼光傲然面对世界，因为这个世界已经被他

5、征服。他们独立于主流之外却引领主流发展方向。他们追逐事业的成功却也寻求生活的超脱。闲暇时超然于尘世，沉迷自己喜爱的世界，他们永远乐此不疲!他们对自己生活的“位置”充满挑剔。对地段以及周边资源，他们需要稀缺感。对房子所在的位置，他们需要在都市中找到归属感。居住是身份的彰显，是他们财富存在的另一种表征形式。他们希望根植属于新财富阶层的生活圈子里。他们追求属于自我的价值认同感。对于真正的豪宅生活，他们独具慧眼。他们需要的房子是对自我意识的本质认同。他们喜欢生活在焦点之中，决不踌躇。他们有与生俱来的优品意识。他们必须把自己与普通人做出区格。对于他们来说，房子绝对是他们的

6、名片。他们不仅消费房子，更要消费生活品质和生活形态。他们骨子里注重精神层面的满足。目标客群定位[一个知性时尚的中产阶级族群]这里的中产阶层的职业范围国家公务员；周边大中型企事业单位中高层；南湖、三湘、万家丽建材等专业市场从业人员；其它购房人士等。消费本项目的动机虽然他们大部分是住福利房或租房，毕竟环境不能满足他们期望拥有更高素质的物业，真正享受有品质的生活同时良好的居住也为自己在社交圈赢得更好的形象和条件需要和希望获得社会的最大认同具有的基本特征：一般是二次置业东城片区、二环以内较多有一定的积蓄，但又不是非常有钱三口之家，并且小孩的年龄不大，大多在上学渴望住高品

7、质的楼盘，但又不愿远离城市中心大学以上学历，上班的白领族社会地位在社会权力分布的层次中处于中间位置知性时尚的中产族群对于国际化的生活总会有一种难以割舍的情结这是一群特立独行的消费者这是一群有着自己独立判断的消费者他们也许不是很多。如果很多，也就无法“特立独行”了。对于我们项目而言只要在长沙划定一个圈层就足够了普遍观点：认为所谓高尚住宅就是大社区，TOWNHOUSE、双拼、独栋……新城三期向上竖立的高尚社区能有什么别样生活？寻找排他性最大竞争对手，倡导社区生活，过于平民化，无法形成市场高端形象定位……我们需要拉开与其的距离新城三期就是打造一个区域生活价值标杆上海·

8、汤臣一品总面积91616