金融信贷 第4讲-个人贷款基本流程以个人住房贷款为例

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1、《财政学》(第四版）陈共主编第3章个人信贷业务基本流程------以个人住房贷款为例第一节个人信贷业务概述第二节个人住房贷款概述第三节个人住房贷款的受理和调查第四节个人住房贷款的审查和审批第五节个人住房贷款的签约和发放第六节个人住房贷款的贷后与档案管理第一节个人信贷业务概述一、个人信贷的性质和发展个人信贷是指商业银行向个人客户发放各种信贷资金，以满足其各种资金需求，个体客户在约定期限内还本付息的信贷行为。品种多、用途广、手续便利、还款方式灵活二、个人信贷产品的种类（一）个人住房贷款1.商业性个人住房贷款，也称自营性个人住房贷款，2.公积金个人住房贷款3.个人住房组合贷

2、款（二）个人消费贷款1.个人汽车贷款2.个人助学贷款3.个人耐用消费品贷款4.个人消费额度贷款5.个人旅游消费贷款6.个人医疗贷款（三）个人经营类贷款1.专项贷款。包括个人商用房贷款（简称商用房贷款）和个人经营设备贷款（简称设备贷款）。2.流动资金贷款。第二节个人住房贷款概述一、个人住房贷款的概念和分类1.按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。详见上节内容。2.按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款3.按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷

3、款和浮动利率贷款。二、个人住房贷款的特征（一）贷款金额大、期限长（二）以抵押为前提建立信贷关系（三）风险因素类似，风险具有系统性特点三、个人住房贷款的发展历程截至2010年底，我国个人住房贷款余额已达到4.5万亿元，比1997年年底增长231.58倍，占金融机构全部贷款余额的重由0.49%上升到11%。四、个人住房贷款的要素（一）贷款对象个人住房贷款的对象为在中国境内具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。申请人还需要满足贷款银行的其他要求。例如：1.合法有效的身份或居留证件2.有稳定的经济收入，具有偿还贷款本息的能力；3.信用状况良

4、好，无到期未还的贷款本息；4.已签订合法有效的房屋购买（建造、大修）合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件，且所购房屋用途为住宅；5.有不低于最低规定比例的首付款证明；6.有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或者有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人，但原则上以所购住房设定抵押担保；7.贷款银行规定的其他条件。（二）贷款利率个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。2008年10月27日，中国人民银行公布新的个人住房贷款利率的下限为相应期限档次贷款基准利率的0.7倍，商业银行可以根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。贷款

5、利率可以采用固定利率、浮动利率或固定加浮动利率（混合利率）方式。（三）贷款期限个人住房贷款期限最长不超过30年，其中个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年；借款人年龄在60岁周岁及以上的，应增加信用状况和还款能力符合要求的连带责任保证人或增加共同借款人。个人住房贷款到期日不得晚于抵押物国有土地使用权到期日。个人住房贷款期限应在1年以上，但另有规定的除外。（四）还款方式对符合规定，期限在1年以内（含1年）的个人住房贷款，可实行利随本清或按月（季）结息到期还本的还款方式；期限在1年以上的个人住房贷款，应实行分期还本付息

6、。个人住房贷款的还款周期可以为一个月、三个月或总行规定的其他周期。个人住房贷款的还款方式可以为等额本金、等额本息、等比递增、等比递减、等额递增、等额递减等。借款人可以根据需要选择，但一笔借款合同只能选择一种方式，除非贷款银行同意，不得更改。（五）担保方式个人住房贷款一般采用以所购房屋作抵押的担保方式，也可以采用质押担保和保证担保或者几种贷款担保方式。在实践中，当借款人采用一种担保方式不能足额对贷款进行担保时，从控制风险的角度出发，贷款银行往往要求借款人组合使用不同的担保方式对贷款进行担保。无论采用何种方式，贷款银行都要和相关当事人签订相应的担保合同。一般情况下，个人住

7、房贷款业务中，在所购住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记之前，贷款银行会要求设定抵押加阶段性保证，一手住房贷款由房地产开发商承担，二手住房贷款由中介机构或担保机构承担。借款人、抵押人、保证人应同时与贷款银行签订抵押加阶段性保证借款合同。在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，抵押加阶段性保证人不再履行保证责任。(六）贷款额度贷款额度是指银行向借款人提供的以货币计量的贷款产品数额。在实践中，贷款额度一般是按拟购（建造、大修）住房价格扣除其一定比例的首付款确定。因此，贷款额度的要求可以从贷款最低首付款比例反映。最低贷款首付款比例应根据