商品住宅开发风险与成本控制

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1、·上海建设科技2010年第3期·商品住宅开发风险与成本控制任莳寄上海申元工程投资咨询有限公司随着房地产市场的蓬勃发展，商品住宅开发的1．3市场风险风险评估和成本控制已成为当前房地产项目能否运市场风险是指由市场中不确定因素引起的风作成功并获得利润的关键因素。险，例如，房子建好了却因为大环境(如房地产市场在商品住宅工程项目建设中，“经济”的地位日低迷、金融危机等)的影响而卖不出去或无法回收成显重要。工程建设项目是否盈利，与能否控制好工程本。这是商品经济发展中的必然产物。造价密切相关。笔者就商品住宅开发中的风险和成房地产投资的市场风险主要是由房地产供求形本控制谈点个人看法。势、

2、变化以及房地产市场的性质、结构、竞争程度、规1开发风险模方式及其发育程度等不确定因素造成的，而商品住在市场经济条件下，投资中的机会和风险是共宅项目的市场风险主要由国家房改政策及其变化、社存的。虽然商品房制度是于国于民的大好事，但毕竟会治安状况、个人收入及其购买力、银行贷款政策、房还处于起步阶段，另外，房地产市场也受到宏观、微屋质量及其规模、结构、价格等诸多因素造成的。观、政策、经营及系统内外等多种因素的影响。这就目前，我国商品住宅市场的潜在需求很大。因为提高了商品住宅(包括经济适用房)的开发风险，需我国城市人均住宅面积在4m以下的住房特困户还要我们对住宅开发中可能遇到的风

3、险进行预测和分有很多；640个城市中尚有逾3000万m的危房需析。只有正视了风险的存在、分析了风险的成因后，要改造；随着城市步伐的加大，农村人口流入城市的才能防范投资风险并提高投资收益。速度也在加快。然而，由于上述影响市场风险的因开发商在开发商品住宅时，可能会遇到自然、政素，造成与实际有效需求严重不符。策、市场和建设期等4类风险。此外，前几年有些盲目建设的普通住宅，因配套1．1自然风险设施跟不上、套型太落后等因素，造成大量空置房，这类风险是指由于自然因素的不确定性给项目与巨大的市场需求量形成明显对比。而与之相反的本身带来的风险，如地震、火山喷发、洪涝、飓风、海是一些配套好

4、、物业好的高档住宅，即使价位极高却啸等，属于不可抗力。房地产是土地上的附着物，一仍供不应求。这就提醒了开发商们应在市场预测和旦发生不可抗力风险，基本上无法规避。如日本曾发评估后选择项目的开发及定位。生的大地震导致大阪、神户一带的房地产损失惨重，1．4建设期风险一度致使日本房地产投资减少了40％。又如2008项目进行至建设期，预示着前期工作皆已完成，年中国四JiI的地震也导致大量房地产开发商的损正式转人施工建设阶段。这时，大量资金需要投入，失，并曾使大批开发商一度停止投资而持观望态度。因此对建设期的风险分析尤为重要，否则将影响和对于此类风险，目前尚无行之有效的防范、预制约项

5、目的效益发挥。一般来说，建设期内的风险包测、控制等方法，只能是被动的防御和补救。括超概预算、工期延长、项目变更、市场建筑材料价1．2政策风险格浮动、工程质量、工程合同、资金运作等方面，笔者我国房地产市场正走向规范化，政府在其中的就前4种风险介绍如下：决定作用是毋庸置疑的。而有关房地产的国家政策1．4．1超概预算对房地产业的发展无疑起着推动、修正、规范和引导此类风险对开发商的投资回报率有极大的影的作用。其中，影响商品住宅投资的政策主要有：土响。据统计，目前我国的建设项目超概预算问题严地制度；住房改革制度；公积金制度；城市发展战略、重，造成投资缺口巨大，包括施工企业向开发商要

6、城市规划、土地利用规划；税收政策；贷款政策；房地钱、开发商资金负担加重转而向银行追加贷款、资金产价格政策；其他政策。成本增加、项目收益率降低等。因此，应当在项目的一57—·上海建设科技2010年第3期·前期即设计阶段就充分考虑此风险的影响。因大量2成本控制工程的成本跟踪显示，设计阶段的成本控制将对整商品住宅开发的成本控制分：设计(包括方案设个项目的投资和回收起关键作用。而为了更好地规计、扩初设计和施工图设计)、工程承发包、工程实施避超概预算的风险，在设计阶段就需通过限额设计和竣工验收4个阶段。其中，设计阶段的成本控制对或设计方案调整而起到成本控制的目的。整个开发项目的成本

7、控制起决定性的作用。因为在1．4．2工期延长设计阶段就确定了项目的规模、功能、标准和定位。在商品住宅开发建设后期，已投人大量建设资而我们通常所说的投资控制其实就是对为实现设计金，此时若延长工期，会增加开发商资金压力，同时，内容所需投入的资金进行控制管理。因此，设计阶段开发商会因贷款时间的延长而承担巨大的贷款利的成本估算基本上确定了项目的总成本。息，并因此而剥离了既有利润。但商品住宅的价格取2．1设计阶段工程造价控制的主要措施决于市场的需求量和供应量。在市场低迷的时候，适2．1．1建立规章制度，使工程造价由单一控制变当地延长工期