小区物业管理模式创新的思考

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1、2010年第9卷第1期（总第140期）105小区物业管理模式创新的思考梁诚，陈梦滢，张卓俊，马启众（天津商业大学SRT项目组，天津300000）摘要：由于社区之间存在差异性，对所有社区都实行统一的管理模式明显地降低了管理效果，所以物业管理公司有必要探索新的经营方式，创造新的管理模式，以满足不同社区经营管理的需求。本论文通过针对不同类型的社区，提出了新型管理模式，增加了物业管理公司在管理模式上的选择，从而推动物业管理行业的发展。关键词：职业管理人；公益型管理；零报酬中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1671-8089（2010）01-0105-03在我国，物业管

2、理作为一个新兴行业，其发展前景不可估量。绿化由职业管理人聘请的专业绿化公司来承担，维修工作交给签然而现阶段，复杂的物业环境导致物业管理行业出现了一系列的订合同的专业公司负责等，从而达到以较低的成本提升物业管理问题。伴随中国特色的“单元式”住宅的兴起、老旧社区的改造翻服务质量的效果。职业管理人模式作用机制如下图所示：新、单位集体住宅的对外出售，出现的一系列问题长期阻碍着物业管理行业的发展。业主虽然由于各个小区间存在差异性，不能对每个小区物业都实行统一模式的管理，但是物业管理行业可以从观念上拓宽管理思路，放开眼界，创造新的管理模式。以下是我们在传统物业管理的基础上，开拓出新的物业

3、管理模式。业委会一、职业管理人模式所谓职业管理人模式，是指业主委员会聘请一个具有专业资质的管理人来负责小区物业管理的模式。管理人的主要职责就是把小区内的各个管理业务承包给不同专业的服务公司，并对这些公司的资质进行审查以及对其提供的服务进行监管。职业管理人（一）传统物业管理模式的弊端。长期以来，我国大部分物业是通过聘请专业的物业管理公司来对其进行管理的，而物业管理公司进驻物业主要有两个方式———承包经营方式和委托经营方式。所谓委托经营，是指物业为确保其房屋及公共设施得到维护保维绿其和保养、公共场所清洁、绿化、治安保卫得到保障，聘请具有丰富洁修化他管理经验的物业管理公司，向本物业

4、提供管理服务，并采取定额服养服服或按实际管理效益确定比例数额，向物业管理公司支付服务费的务护务务服务形式。而承包经营是指物业与物业管理公司通过订立承包经公公公需营合同，将物业的全部或部分经营管理权在一定期限内交给物业司司司要管理公司，由物业管理公司对物业进行经营管理。传统物业管理服务公司的服务体系主要有两个方面：一是通过向业主收取物业管理费提供基本服务；二是通过向业主提供增1、作为一种新型的物业管理模式，职业管理人模式主要具有值服务。众多物业管理公司在传统的物业管理体系下迅速发展，以下优点：但是管理质量上良莠不齐。一些物业管理公司提供的服务质量达（1）节省成本。业主委员会所要

5、支付的费用主要是服务外包不到业主的要求，业主拒缴物业管理费，物业管理公司为维持经的成本，管理者的酬劳只占很小一部分。例如，小区上如有自行车营提高收费标准或者降低服务标准，致使出现物业管理公司与业管理，业委会可以收取自行车管理费，并把管理费作为管理者的主纠纷多、投诉率高、矛盾升级等问题，如此进入了恶性循环，导薪酬。同时，业委会还可以出租公用设施所收取的资金用以支付致物业公司的经营越来越困难。服务外包的费用，不需要业主为物业管理交付费用，从而达到物（二）职业管理人模式的特点。职业管理人模式理念的引入，业管理的“零收费”，解决了物业公司与业主之间突出的物业管理可以灵活处理物业管理领

6、域许多突出问题。业主委员会首先通过费的收缴问题。所以，引入职业管理人模式，可以为物业的管理节聘用具有良好物业管理资质的职业管理人，然后通过管理人将一约成本。般的清洁、保安、设备维修等工作承包给其他专业公司，例如小区（2）优化物业管理服务，提高服务质量。管理人把各个服务领1062010年第9卷第1期（总第140期）域外包给专业公司之后，需要管理人以业主的服务要求对承接服方在沟通上存在困难，纠纷在所难免。另一方面，退休闲赋在家的务的公司提供的服务质量进行实时的监督并把情况反馈到业委中老年人，岗位上退下来之后，需要度过漫长的空闲时间，这就需会（或业主），做到信息快速传递，使承接公司

7、与业委会之间有良要提供一个平台给他们发挥余热。好沟通。当业主对某些方面的服务质量不满意时，职业管理人则结合以上两方面考虑，我们开拓出一个新的物业管理模将服务的不足之处反馈到承接公司并让其整改。若整改仍不能使式———公益型管理模式！业主满意，管理人依据合约有权更换承接公司，这样就会促使承维保接服务的公司加强管理，提高服务质量，达到优化物业管理服务修洁的目的。养服（3）良性的职业管理人竞争机制。业委会在聘用管理人时，应护务……该在合同上引入协商机制。比如浮动的工资制度，可依据管理人公公的管理水平及管理效果，