我国房地产融资方式现状分析

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1、我国房地产融资方式现状分析【文章摘要】：房地产行业作为资金密集型产业，融资问题一直是其面临的首要问题。而我国现阶段房地产企业融资途径主要依赖于银行贷款，融资方式严重单一、融资结构失调，严重影响了房地产行业的健康发展，因此，如何拓展房地产融资渠道变成了当前的紧要任务。本文通过分析中国现阶段的融资方式现状，得出中国现阶段存在一些问题，提出我国需要解决房地产融资单一的一些建议。关键词：房地产融资投资信托基金资产证券化夹层融资房地产业是我国国民经济的支柱产业，尤其是在我国城市化过程的关键时期，房地产行业的发展在很大程度上影响着国民经济的全局发展。房地产同时也是一个资金密集型的产业，投资

2、规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金。因此，融资的成败也就关系到房地产企业的发展成败，融资问题便成为房地产行业的核心问题。国际上房地产企业的融资方式有多种方式，主要依靠于直接融资方式，而我国现阶段除了部分房地产企业通过上市融资外，绝大多数房地产公司开发项目只能依靠巨额银行贷款，而其他融资渠道如房地产信托、房地产基金、海外融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限，这就造成了我国房地产融资方式比较单一。如何解决当前我国房地产企业融资方式单一、融资结构失调关系到房地产企业以及整个房地产业的健康发展。本文通过分析国际上房地产行业融资方式的创新发展，对比中国现阶段的融

3、资方式，得出中国现阶段存在一些问题，并根据国外经验提出一些建议。一、我国现阶段房地产融资现状目前由于我国金融市场不发达，金融工具和融资产品比较匮乏，导致我国房地产企业的融资方式主要以自有资金和银行贷款为主。其它的融资方式如股权融资、发行债券、房地产信托融资、海外融资等虽然有所发展，但是在我国房地产融资总额中所占的比例比较小，远远没有达到发达国家成熟市场的比例。以下就各种融资方式在我国的发展作详细分析。1、银行贷款银行贷款属于债务性融资，也是一种间接融资。它是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为。目前，银行贷款是我国房地产企

4、业融资的主要方式，房地产开发企业的资金20%到30%直接来自银行贷款，占房地产项目总投入30%到40%的建筑公司先行垫资施工的资金亦来自银行贷款，再加上一半以上的购房者也依靠个人住房抵押贷款，估计至少70%左右的房地产投资都源自银行。2005年的中国统计年鉴数据显示：2005年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占18.1%，企业自筹占33.38%，定金及预收款占42%，而预售定金及预收款中绝大部分也主要来源于银行贷款，这样银行贷款占房地产融资比率高达60%-70%。2、上市融资上市是企业获取资金、实行资本运作的主要方式之一。房地产开发属于资金密集型、管理密集型的投资行为

5、，具有周期长、风险高的特点。而我国《证券法》和《公司法》对公司上市发行股票有着严格的要求，房地产企业上市必须经过严格审批，这样上市融资的规模和时机一直受到限制，因此短期内大批房产企业从证券市场融资的愿望难以实现。目前我国约有房地产开发企业5万余家，而在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅有100多家，房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例非常低。2007年是房地产企业通过股票疯狂融资的一年，据不完全统计，中国新上市和已经上市的房地产企业通过IPO、增发新股、配股等形式在2007年内融资高达2485.98亿元。尽管如此，房地产企业在股市所融集的资金占2007年房地产开发投资总额3

6、7256亿元的比重仍然只有6.67％。对房地产企业来说，直接融资所需的各种审批环节、复杂手续以及较高的融资成本让不少小型房地产企业望而却步。即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件。此外，由于我国房地产企业的资本金比例一般都相当低，基本靠借债进行资金的周转运作，若以股权方式融通资金，则容易丧失企业的控制权。同时股权资本需要分享房地产的高额利润，资本成本很高。因此，房地产企业并不十分热衷于股权筹资。3、房地产投资基金房地产产业基金指专门投资于房地产行业的产业投资基金。它是由企业集团或投资公司、非银行金融机构发起，向特定或不特定投资

7、人募集，资金投向严格限定于与房地产有关的证券（包括房地产上市、非上市公司的股票、债券、住房抵押贷款债券等）、房地产开发实体项目、房地产（包括政策性住房）的租赁与出售等方面的产业基金。房地产产业基金按照投向可以分为两大类：房地产投资基金和房地产消费基金。对企业而言，房地产投资基金可以为未上市房地产企业提供全新的融资渠道，充当银行贷款风险的减压器，避免了房地产周期性波动直接殃及银行体系。然而，由于国内房地产基金政策尚未有突破，所以还没有标准的房地产基金，但海外房地产基金和国内的各种准房地产基金已