我国房地产融资现状分析

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1、我国房地产融资现状分析摘要：充裕的资金筹备是保证房地产业正常运作的前提，本文从我国的房地产融资现状入手，浅谈我国房地产融资存在的问题及其原因，并给出一些建议。关键词：房地产融资房地产融资从广义上讲是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集,运用和清算。从狭义上讲，是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。自2003年以来，由于房地产价格的持续上涨，使得拥有房产或土地的企业几个人的财富迅速增长，大量资

2、本向房地产行业聚集。以2011年为例，房地产投资为6.2万亿元，占GDP的比例为14%，我国新房销售额达到6.1万亿元，占当年新增居民储蓄的60%，当年新增的信贷中，按揭贷款和开发贷款占20%，若加上信托贷款，则房地产融资总量的比例至少在40%左右，房地产业已然成为第一吸金产业。针对房地产融资现状的特点，我们对一些知名房地产企业融资背景及融资方式进行了调研报告，如下：一、万科融资方式：目前万科的融资渠道之全面、广泛，在行业内首屈一指。多元化融资渠道的开辟，使公司发展在宏观调控当中保持了很高的灵活度，增强了自身抵御风险

3、的能力。“万科要向融资多元化发展,除了资本市场,境外融资和信托是万科非银行融资的主要方式。2005年底万科的非银行融资在融资总额中只占20%左右,在国内已居领先地位,万科希望最终能够把这个比例增加到30%。”郁亮说。从收集的资料来看万科目前主要的融资渠道有银行贷款、股票市场、国际融资合作、信托贷款、转让股权以及并购等方式。现列表如下：时间资本运作项目股票市场(万元)银行贷款信托贷款国际融资合作转让股权并购1988.12公开向社会发行2800万股2，8001991.6配售和定向发行2836新股12，7001993.3发

4、行4500万股B股045，1351997.6增资配股募集38，3002000初增资配股募集62，5002000获得中国银行贷款200，0002001转让万佳股份72%给华润45，735.842001.611获中国银行总行10亿人民币信贷2001.7获中国农业银行总行18亿人民币信贷2001.9获招商银行总行6亿人民币信贷20012002.4与中国建设银行深圳市分行签订了5亿元人民信贷2002.6发行可转换公司债券150，0002003.6中国建设银行深圳市分行签订了总额为15亿元人民币信贷2003.12新华信托贷款2

5、.6亿，年利是4.5%26，0002004.3集团15亿可转债全部转股2004.9可转债发行199，0002004.11中国农业银行向集团提供总金额为人民币46.9亿元的综合授信额度2004.11与新加坡RZP合作成都万科新城2005.3受让南都集团股份1857852005.4平安信托合作广州城市花园项目/广州南湖项目2005HI协议贷款（中山项目3500美元）28，0002005.5与招商地产共同开发假日风景项目2005.6与HI在“深圳万科城北”项目再次合作112005.7北国投.西山项目资金信托18，00020

6、05.8与中粮合作“科学城”2005.10与日本东京建屋、大成建设合作上海“华漕”项目4，6002005.10新华信托.17英里项目19，9952005.12沈阳万科永达房地产开发有限公司83%的股权中的51%的股权转让给RZP1229.1美元2005.12上海万科40%无锡万科股权转让给RZP19，2602005.12中信.万科中国房地产开发基金15，0002006.1.受让北京市朝万房地产开发中心60%股权38，900.13602006.7与HI合作3，500美元二、复地的融资方式：复地之所以能够在短短一年内完成

7、在全国的高速扩张，资本无疑是其攻城略地最有力的武器，而除其本身实力之外，资金外力的助推也为其实现战略部署提供了巨大动力。2005年9月23日，复地在上海举行的品牌新闻发布会上，除了复地集团高层外，包括中国区高级总监 Richard van den Berg在内的荷兰国际房地产投资管理(中国)有限公司(简称ING)高层也悉数到场。追溯过往，ING在国内给予复地的支持可谓“无微不至”。“我们不仅把复地看作一个合作伙伴，更是一个朋友。朋友共同的想法，对事情有很多共同的认识，我们和复地有很多想法是一致，因此我们的合作也非常成

8、功。”Richard van den Berg透露，中国对于ING是一个非常重要的市场，在多次接触之后，他们选择了复地作为长期的合作伙伴。Richard van den Berg的话绝非外交辞令，就在一个月前，复地集团与ING在上海举行了“复地国际”合作开发签约仪式，项目总投资额预计超过6亿元人民币。而这已经是复地和ING的二度牵手，此前双方在