两会后房地产市场形势判断VF

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1、两会后房地产市场形势判断CRIC研究中心2012-03-202012年，“后高周转时代”下企业应追求有质量的增长中海地产资金运作模式研究电商的十八般武艺——您最适合哪一种房企土储消化周期摸底考政策调控下，房企成本红线探究房地产信托集中兑付期对企业的启示贵阳花果园如何实现单项目20%的市场占有率开发企业实施全国布局战略的六大决定性要素龙湖地产跑赢窗口期的应市策略未来市场供应将走向哪里执行主编：孟音林波责任编辑：杨晨青潘绍之1朱一鸣李泽蔚2012年的两会已经落下了帷幕，而房地产相关的话题依然是会上的焦点问题，回

2、顾本轮自2010年起始、2011年全面升级的楼市调控，其政策力度和对市场造成的影响均堪称近十年以来的最强，而事实上其达到的效果也是非常可观的。另一方面，2012年以来，随着房地产调控的继续进行，诸多问题也开始浮出水面，最引人关注的无疑是地方政府的态度开始发生转变；另外，在中央层面上货币政策已正式结束紧缩周期，与此同时首套房贷政策也出现了明确的松动。一时间，外界对于房地产行业基本面正在转好的观点也开始出现，本轮房地产调控似乎又到了一个转折的关口。正因为如此，本次的两会成为了市场各方面关注的焦点，会议中会传出怎

3、样的政策信号，其对今年乃至未来中长期楼市的发展又会产生怎样的影响，成为整个行业近期最大的热点。一、两会后政策走向：中央短期偏紧，地方执行长期趋缓总体来看，两会中透露出来的房地产调控的信号显示，中央调控主基调依然从紧的提法没有根本的改变，而温家宝总理在答记者问中的讲话更是表达出在中央层面上调控目标还远没有达成的观点，从短期来看，我们认为房地产行业政策面将再度进入偏紧状态，另外由于宏观经济对房地产行业的依赖、地方政府土地财政等因素仍未解决，因此我们认为从从中长期来看，地方执行层面仍会有操作空间。1、温家宝总理：

4、两会答记者问态度坚决，房地产调控再度定调在刚刚结束的全国两会上，中央各部委主要领导纷纷对房地产相关政策作了表态，尤其是之后温家宝总理在答记者问中关于房地产调控的一席表态，清晰地表达了当前中央层面对房地产调控坚定的决心。在总理的讲话中，有两点特别值得关注：其一，调控目标方面，总理首次旗臶鲜明地指出，“房价还远远没有回到合理的价位”，如此直接的将调控目标定义为房价下跌是过去不曾出现过的，尤其是没有在全国人大这么高的层面上表达过的，其传递出的信息是，目前在中央层面上依然认为调控目标没有实现，房价仍需要继续下行；这

5、意味着，短期内政策主基调上的放松将不会出现。其二，调控手段方面，总理表示，“政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。”这句话传递出的信息是，未来我国房地产市场的发展，还将以市场和政府调控并举的方式，兼顾公平和稳定。这意味着，长期来看，中国房地产的下半场依然将是政策管制的下半场，此前行业内外对于调控应以市场化手段为主的呼吁和建言必然将随之归于平2静，在我们看来，在温家宝总理执政风格来看，如此强硬的表态是之前不多见的。2011、2012年两会温家宝总理答记者问讲话内容对比年份主题主要内容一、房地产

6、调控三管齐下：1、要控制货币的流动性，消除房价物价上涨的货币基础；2、运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；3、加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来，加强对地方落三管齐下，坚定实房价调控政策的检查力度，真正实行问责制。不移地搞好房地二、加快保障性住房建设。保障性住房除了棚户区以外，主要用于公租房和2011产市场调控，同廉租房。对于保障性住房，土地必须单列，做到应保尽保。时大力加强保障三、保障性住房的设计、建设必须有高标准、高要求，也就是说要确保质量、性住房建设安全和环保。四、对

7、于保障性住房建设以后，管理和退出机制现在就要着手制定规划，这样我们就实行了一个完整的从建设到管理，到退出这样一个完整的机制。一、房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。二、合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的房价远没有回到利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。2012合理价位调控不因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混能放松乱，不利于房

8、地产长期健康和稳定发展。三、房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配臵资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。2、各部委：两会前后表态空前一致，中央内部分歧已经消除事实上，去年四季度时中央层面上曾经对房地产调控的问题产生过不小的分歧，其高潮出现在11月初，典型的案例即是全国人大针对限购的合法性、合理性公开对住建部提出质疑，可见在当时中央内部对于房地产市