天津大梅江居住市场调研

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1、2006—9大梅江区域市场调研大梅江区域市场调研01大梅江板块发展状况大梅江板块发展状况2梅江板块构成•大梅江板块由梅江、梅江南、卫南洼三大区域构成；•自2004年，随着水晶城、第六田园、领仕郡、洛卡小镇等项目相继入市，因其地理位置与宣传定位，媒体一般也将其划定在泛梅江区域内。3板块发展历程大梅江板块地处河西区，北起复兴河，南至外环线，东起解放南路，西至卫津南路。整个板块包括梅江风景区、梅江南风景区、卫南洼风景区三大风景区，其中包括梅江、梅江南两个高档住宅区以及卫南洼高档住宅区。4梅江居住区∑梅江居住区，天津

2、四大居住片区之一，开发始于1999年，位于天津市的南部，东临解放南路，南至潭江道，西起卫南洼风景区，北到郁江道，地理位置优越。∑总占地192万平米，总建筑面积178.2万平方米，其中住宅156万平米。规划居住总人口约53000人。整个居住区分15个住宅区和2个公建区∑梅江早期开发的住宅区分别有香水园、玉水园、芳水园、蓝水假期、翠水园。起步区02年10月基本竣工5梅江南居住区∑梅江南居住区总占地面积240多公顷，总建筑面积162万平方米，其中住宅建筑面积130万平方米，总容积率０.６８，建筑密度仅为２０％。∑住

3、宅建筑被分为１５个功能组团，自然分布于水域及湖心岛周围。公用及商业建筑３２万平方米，其中１０万平方米为一大型商业中心，各种商业、娱乐、服务设施齐全，面向整个居住区；在东侧卫津河以外规划了一个７万平方米的教育中心———南开翔宇学校，由小学至中学全部采用双语教学。同时还在社区内引入了瑞金国际学校，直接与国际教育接轨。6梅江南居住区∑2号地半岛蓝湾∑3号地半岛豪庭∑1号地香槟左岸∑A号地大岛酒楼∑12-13号地汐岸国际∑10-11号地江胜天鹅湖∑9号地商业待定∑7-8号地宁发卡梅尔∑5-6号地水岸公馆∑B号地翔宇学

4、校∑C号地商业待定∑4号地浩天红了天骄7梅江南居住区•大梅江板块第1次扩张2001年市政府与滨海市政共同拉开对梅江南区域开发的序幕，2002年梅江南首个项目顺驰·半岛蓝湾入市，标志着梅江南区域正式加入大梅江板块；•大梅江板块第2次扩张2003年，随着万科·水晶城项目入市，正式将梅江南东侧至解放南路内地块并入大梅江板块，大梅江板块纵向交通骨架从而发展为友谊南路、解放南路两支8卫南洼居住区∑卫南洼居住区现由海逸长洲和梅江湾两个项目组成，是天津高档生态景观居住区。∑海逸项目占地800亩，梅江湾项目占地6000亩，共

5、享卫南洼风景区160万平米的内湖水面。9卫南洼居住区•大梅江板块第3次扩张2004年，随着海逸长洲项目的开发、万隆旗下耀华投资对西友2004-059号地块摘牌（今梅江湾项目）、永泰红磡·依云小镇项目入市、大梅江板块范围由此西扩至卫津南路，从而增加约455万m2土地，正式将梅江、梅江南、卫南洼三大湿地风景区囊括其中，大梅江板块内三大居住区相互借势，鼎足效应日显著。10泛梅江区域大梅江板块第4次扩张∑随着大梅江板块的不断膨胀与整体竞争力的提升，同时板块效应对项目价值的进一步拉动，方正·洛卡小镇等项目借地域毗邻优势

6、，在媒体默认与公开宣传情况下，将自身由外环线以外也纳入大梅江板块范围内，大梅江板块南部界线由此继续南扩，因而促成大梅江板块的第四次扩张。∑大梅江板块现指北至郁江道、南至外环线及延线、西至李港铁路、东至解放南路所形成的区域，整体占地面积达到1300万m2，规划总建筑面积800万m2，从此确立了天津市第一大生态住宅板块位置。11大梅江板块的规划特点∑按照天津市总体规划的意图，结合梅江地区的环境特点，整个区域规划达到了经济、建设、发展三方面的协调统一，避免了开发商分头开发、各自为政而导致的无序现象。∑整体配套全面，

7、梅江、梅江南都实施统一的规划，像商业、教育设施无需开发商单独考虑；道路建设提前实施，交通极其便利，与新开发区域形成最大的区别；环境优势突出，由美国易道公司主持的整体规划，营造了以水景为特点的自然氛围和生态环境，区域价值得到全面提升。12大梅江板块的优势∑大梅江板块占据城市规划发展的主导方向。∑地理位置优越，与天津市的行政中心区、中心商业商务区、会展中心、中心教育区近在咫尺。∑交通便利，迎宾主干道友谊路延长线向南横穿梅江，成为它的中轴线，使其与天津市的经济文化中心几乎连成一体。∑市政基础设施和环境的改善，如南半

8、环快速路的建设、卫津河、南围堤河的改造等，提升了区域价值。∑梅江风景区、卫南洼风景区的天然湿地和绿色植被形成无可比拟的景观优势，空气清新洁净，适宜居住。∑梅江板块的市场价值吸引众多房地产开发商云集，成为展示操作能力、提升公司知名度的舞台，同时先进的规划理念和产品形式品也造就了板块在天津房地产的绝对唯一的市场地位。13板块的发展历程∑天津市政府于1999年开始规划梅江居住区，于2000年开始正式开发，