房地产行业专题研究任志强

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1、房地产行业分析华远地产总裁任志强1.1华远的简单发展历史（一）1983年10月成立北京市华远经济建设开发总公司（华远集团公司的前身），属于计划外全民所有制企业。1986年，华远经济建设开发总公司开始进入北京房地产业，第一个项目是西单华威大厦。1987年，华远经济建设开发总公司的独资房地产企业——北京市西城区华远建设开发公司成立，注册资本1500万元。最高时总资产达130亿左右。1.2华远的简单发展历史（二）20年发展中对外的形象似乎只是房地产，其实包括四大行业：金融：参股了很多家银行，是北京市商业银行的第二大股东，也是招商银行的股东。有自

2、己的信托投公司，曾经是新华人寿保险的第一大股东。房地产：西单华威大厦、西单文化广场、华南大厦等等。到目前为止，在北京市拥有1100万平米的居民楼和200万平米的商业和写字楼。1.3华远的简单发展历史（三）高科技：主要在工业自动化系统。全国十五攻关的18项任务完成了11项任务，几乎每年都有金奖。服务业：有旅游公司、商场、餐厅等等。如三五餐厅，成为改革开放初期的三道艺术。这四个行业中，最突出的、产值最大的是房地产行业。1.4华远的简单发展历史（四）1993年进行股份制改造，94年进行境外合资，是中国第一家股份制合资企业。96年在香港上市

3、，作为红筹股上市；97年在国际上发行了一亿七千二百五十万美元的可换股债券，从净资产值和营业额都是全国第一的房地产企业。2001年与合作伙伴分手，全部卖出。2001年底开始第二次创业。目前正处在一个新的发展时期。有信心、有实力达到更高水平。1.5华远的简单发展历史（五）创造了行业规则，一直处于规则领先的地位。如企业形成的担保制度，所有建筑行业必须实行担保。虽然目前企业实力还不是很强，但是其在行业的发展中能起到一个很好的带头作用。2.1对人才的阐释（一）先做人后做事以清华学生为例。有成功的也有失败的。端正态度和位置。一定要很好实现从学校到企业的

4、转换。2.2对人才的阐释（二）对于任何一个学生而言，都面临着一个面向社会如何作出选择的问题，出国还是留守国内？海归派，回来后是一个海归分子。但留守国内的可能已经是部门经理或者更高的职位了，社会经验更多，所创造的社会价值可能更大。2.3对人才的阐释（三）大学生的文凭其实就是一张白纸，大学里学到的只是一些基本知识，对于任何一个人、企业来说，都需要不断更新，知识也是一样。大学里学到的东西如果不进行社会的更新和补充，它就会像白菜一样，寡然无味。所以必须要在实践的过程中不断发挥出来。这样才有可能将你的学识、学知与实践结合起来，成为一个最有用的人。3.

5、1房地产商究竟是干什么的？（一）误区：绝大多数人都认为房地产商就是盖房子的。答案：非也。房地产商其实不盖房子。房地产商既不会去画图，有设计师；房地产商也不会去施工，有施工单位……3.2房地产商究竟是干什么的？（二）那么房地产商究竟是做什么的呢？1.房地产商实际上是一种有组织的中介服务。2.房地产商实际上是在把市场中人们想要的东西变成现实。3.房地产商最大的任务就是在合适的土地上建造最合适的产品。3.3房地产商究竟是干什么的？（三）在目前市场紧缺的情况下，可能房地产商就是盖房子，因为现在的住房不够用。但是到市场竞争越来越激烈时，市场化程度

6、越来越高时，就不再是这样了。可以对比一下计划经济体制与市场经济体制下的房地产商都曾做了什么。3.4房地产商究竟是干什么的？（四）房地产商所生产出来的商品一定要能够产生巨大升值，也就是让房子产生更多价值。这些需要市场来检验。例如：华清嘉园。如果产生了贬值，则是房地产商最大的失败。4.1应该从哪些角度来看房地产商？（一）1.首先是一个企业家。与其它行业最大的不同在于风险的管理。房地产是一个预期，而不是一个现实。而且一般都有一个比较长的预期。如：华清嘉园前前后后用了9年的时间。2.任何企业的组织首先是一个团队的建设。4.2应该从哪些角度来

7、看房地产商？（二）3.创造财富的过程是开发商首要的任务。国外不动产的概念是：土地、房屋、现金流加增值收益。目前的中国房地产商都只是做了前三项的工作，土地、房屋和现金流。几乎没有多少房地产商能够取得增值收益，都只是把房子卖了，把钱收回来。国外叫“不动产”而不叫“房地产”就在于它更重要的是第四个环节：巨大的增值收益。4.3应该从哪些角度来看房地产商？（三）确保公司的偿付能力。房地产商要做大量的现金流预支，而这个现金流非常非常之大。所以必须要保证后续资金。4.4应该从哪些角度来看房地产商？（四）4.对社区要有长期正面影响的资产。例如：华

8、清嘉园，它在清华大学旁边，由于清华大学而使房地产商收益，同时也因为这个项目而使这个地区得到收益。5.1面向客户的房地产商选择自己的客户群替客户做预前需求客户服务在销售之前就开始了