任志强六问 为什么是房地产？.docx

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5、期，且原有的住房条件严重滞后于经济增长和消费需求。所有国家在城镇化同步发展的阶段，房地产也都如此高增长。只是当城镇化率远超过75%之后，市场已从一手生产为主变为了二手交易为主和持有物业为主。如美国约八百多万套的交易中，新房最高一百多万套。目前只有六十万套。而中国近两年，年均新房约一千万套，保障约二百多万套。一手交易远大于二手交易。只有少数城镇化率较高的城市，二手略大于一手数量。3，单位值和总数量大，价值高，产销集中度高是其他行业非垄断行业无法相比的。如一个单位少则五、六十米，大则数百米，而非以一米，二米为单位交易。一个项目少则数万米，多则数百万米于一地。总量超过十多亿平米

6、。总值超过八万多亿元。也是其他非垄断商品无法相比的。即使单值利润率不高，总额也巨大。只是无法与垄断行业相比。二问：为什么许多非地产为主的行业也都进入房地产？1，其实，凡是有垄断优势和能成规模发展的行业并非都进入房地产业。(个别是为解决自身问题，而非为市场)没有其他优势和没有其他投资渠道的才进入房地产。这是一种市场逐步开放的结果。九八年的住房制度改革是开放的契机。城镇化的需求则是吸引力。2，房地产的项目规模化效率则有助于企业规模的快速提升。一个不用依赖于科技创新，就能靠外包服务打开市场的初期阶段，还没有到拼产品技术的白热化竞争，打开了许多企业进入的大门。尤其是划拨土地的阶段

7、，可以用同样的资本，更快的扩大规模。3，房地产有更高的杠杆率。开发企业可以用土地和在建工程获得银行的信贷，预售之后又能靠预收款和个贷扩大杠杆率。而其他无资产、实物做抵押的行业，就很难将杠杆率放大。4，非银行信贷的其他融资还可以用股权入股，股权抵押等多种方式再加大杠杆率。尽管在先全额一次性支付全部土地款之后，这种杠杆率已经被大大压缩了。尤其是政府监管预售款，银行延迟个贷发放更严重的影响到杠杆率和现金流。但与其他行业相比，负债率还是很高的。5，工程款按进度结算可以将部分资金压力转移到生产单位，如大量备料款，设备款等。有信誉的企业的