天正湖滨产品设计解析

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1、城市豪宅新轴心——天正湖滨产品设计解析■编辑程桂华在号称南京新一代“首善之区”、“富人区”的鼓北板块，天正集团秉持“天道酬正”的理念，结合土地地形地貌，以现代的手法围合出一个全新的空间和建筑——天正湖滨。项目特别聘请美国洛克菲勒财团旗下的高纬宏腾公司为其进行前期定位；国际知名的留美建筑名家、贝聿铭奖学金获得者项秉仁教授亲自操刀为其进行规划设计；而景观则由香港迪斯尼乐园设计者——泛亚国际景观设计公司精心设计。这样的高尚住宅，在南京已是极为稀缺，“天正湖滨”将引领南京主城区的豪宅趋势。前瞻战略研究模块一分钟摘要122《决策情报》总第69期天正湖滨产品设计解析产品设计情报一、项目概况

2、天正湖滨位于南京市鼓楼区中央路401号（原南汽总装厂），中央路与黑龙江路交汇处，南面距鼓楼广场约3公里，新街口直线距离约5公里。项目占地面积8.8万平方米，规划建筑面积约16万平方米，将建成为集居住、商业、办公为一体的高尚人文社区。项目被一条规划路划为东、西两块。规划路以西规划为高档住宅区，由4栋11层的板式小高层、30套联排花园洋房组成。规划路以东规划为高档商业、办公和高档景观住宅，由沿中央路6万余平方米的高档商业、办公楼和4栋18层的纯板式高层组成。项目档案物业类别：住宅、商业、办公建筑类型：多层、高层、小高层、别墅占地面积：88000平方米总建筑面积：160000平方米容

3、积率：1.82绿化率：35%均价：11000元/平方米开盘时间：2006-8-5项目位置：南京市鼓楼区中央路401号开发商：天正集团南京置业公司总户数：580停车位：1：0.8景观设计：上海泛亚国际环境设计公司建筑设计：上海秉仁建筑师事务所物业管理：深圳市保利物业管理有限公司欢迎进入中国房地产商网www.winfang.com123前瞻战略研究模块二、项目开发背景分析天正湖滨位于南京市鼓楼区中央路401号，属于鼓北板块。近年来，南京房地产市场出现了“南京楼市看城中，城中楼市看鼓北”的说法，可见鼓北板块在整个南京房地产市场中的突出地位。目前，鼓北房地产市场状况如何？本项目是在一种

4、怎样的市场背景下进行开发？以下将从项目所处区域楼市现状、区域优势以及区域竞争楼盘状况来一一分析。1、区域楼市现状分析（1）市场缺乏大面积高档住宅在国家宏观调控的大势下，作为政策主要调整对象的高档住宅，以其高昂的房价和较大的户型首当其冲，成为市场的焦点。由于未来拿地政策将在户型、定价上有所限制，目前市场上的大面积高档住宅无形中成为了稀缺商品。（2）量小价高由于鼓北板块地段的稀缺性，该板块楼盘的价格大多数在8000元／平方米左右，有的甚至超过了10000元/平方米。但由于物业类型的不断丰富，该板块房源的总价也呈现了多元化发展态势，目前有总价在50万元/套左右的酒店式公寓，也有70—

5、80万元/套的普通住宅，此外金陵大公馆的空中小别墅的价格更达到了100万元/套以上。124《决策情报》总第69期天正湖滨产品设计解析产品设计情报（3）新政催生新盘及大户型热销随着国家个税新政的出台，使得二手房在交易时需缴纳部分税费，房主为了不减少自己的利益，则采取加价销售，从而导致了二手房最大的价格优势逐步丧失。于是部分消费者把目光投向了新房市场。另外，“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的了70%以上”的宏观调控使得大户型市场由于供应量的减少而日渐走俏。2、区域优势分析（1）丰富的自然资源项目所

6、在区域拥有毗邻南京标志性景观——玄武湖、明城墙，并临近神策门公元风景区，元眺紫金山，自然景观优势明显，以成为城中绝版。（2）成熟的商业氛围项目所在区域处于湖南路和中央门两大成熟商圈的核心辐射范围内。中央门商圈为南京的第三商圈，是南京的服装、百货批发市场和货物的集散地，市场群集效应积聚了旺盛的人气和财气。随着湖南路精品商业街向中央路延伸，建宁路特色批发市场的南延，中央路的商业地位日渐显露。同时随着周边几大高档楼盘的相继建成，“鼓北富人区”的概念开始深得人心，项目所处地段的形象也日夜提升。超百万平方米的高尚住宅区的兴起，促使本区域的商业更加活跃。（3）浓厚的商务氛围项目所在的区域随

7、着周边南京国际广场等高档写字楼的开发，商务氛围日益浓厚，配套也日欢迎进入中国房地产商网www.winfang.com125前瞻战略研究模块益完善，适当比例的中档写字楼弥补了本区域当前的市场空白，加上地理位置的先天优势，适中的价格、较高的品质，必定会吸引越来越多的公司来次办公。（4）浓郁的人文氛围天正湖滨所在的鼓北板块人文气息浓郁，拥有南京邮电大学，南京工业大学等众多高等学府，配套成熟，区域内拥有金陵大公馆、汇林绿洲等一批高尚住宅区。小学：苏杰私立学校，紫竹苑小学（跃过汇林绿洲，距地块约600