复地产品策划定位案例

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1、复地浦江镇漕浦1#及4#地块项目整体定位报告（初稿）2011年6月PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com定位工作思路地块分析R=1.8办公限高60米商业40%/60%---50%类住宅产品类型定位产品配比运作建议市场现状各类产品相互关系推盘次序建议客户容量产品配比规划初排现金流估算（暂无）价值实现项目地块初判周边情况四至范围：1号地块863国家孵化基1号地块位于红星美凯龙、旭辉地地块与863软件园之间，4号地块位于美凯龙地块旭辉地块浦江智联航路、浦江智汇园与科学园之间，动浦江汇园迁镇政且紧邻镇政府；房府4号地块交通：距离8号线联航路站仅700科学园米，联航路站3

2、0分钟可达人民广场；周边地块：未来美凯龙地块将打造成大型家居购物中心，旭辉地块将以小户型SOHO办公为主。1、科学园2、镇政府3、浦江智汇园4、863国家孵化基地5、浦江智谷浦江镇规划发展2015年2008年2009年2010年2011年2012年2013年及以后8号线浦江镇内站点开通闵浦大桥通车交通两条越江隧道8号线南延伸段工程新浦江城规划建设世博家园安置区全面入住市政配套保障性住房建成航天博物馆公园建成仁济医院浦江南院建成“一路一湖”核心风貌区建成未来规划8号线1、仁济医院浦江南院，占地108亩，一期工程8万平方米，设计床位600张，一期投资5亿元，将有100万人口受益。银都路-芦恒

3、路隧道2、航天产业园规划建设，首期规划用地970亩，建设内容包括航天博物馆、公园绿地和互动配套区，成为具有经济效益和社会效益，国内唯一、世界一元江路-江月路隧道流的大型航天科普教育基地。3、一路一湖”核心风貌区，即陈行公路以及江月湖，2打造为拥有办公、商业、购物、文化、娱乐等多样1本案功能，充满新型都市特有的动感活力和现代城市风貌。34、8号线直达市中心人民广场，联航路站距本案仅700米。8号线未来将继续向南延伸，将使浦江镇的区域范围更加扩大，5、两条越江隧道开建加强与浦西的联系。本案距离江月路-元江路隧道仅4KM。8号线南延伸段浦江镇市场——住宅现状项目物业类型价格面积区间一品漫城一品漫

4、城叠加别墅、3.5万120~180二期联排别墅万科翡翠别墅万科翡翠低密度别3000-5000浦江380-580颐城别墅四期墅万/套浦江公寓78-华侨浦江华侨公寓、联城2.1万92；叠院城三期排、叠加165-240公寓2万，公寓160-公寓、别已售罄190，别浦江颐城墅别墅2.8万，墅270-少量330世博家园浦江已售罄1.6浦江智汇11幢小高万，目前智汇67~131本案园园层住宅二手房价格1.75万二手房价动迁房浦江镇原居世博家园多层公寓格1.7万民集中区66浦江镇市场——住宅未来供应项目总建面预计物业类型上市时间12一品漫城三期暂无小高层2011年71四、五期暂无未知20122保障性住房

5、218万方高层20123143号地块63.6万方未知待拆迁9.2万方，容4陆家嘴地块以低密度产品为主2013积率0.74624万方容积以联排别墅、叠加5保利项目率0.88、20135别墅为主1.44128-2、128-3别墅、多层、小高637万方2012地块层花园洋房、公寓、2011年77华侨城四期暂无联排别墅、SOHO月7本案8蓝领公寓25.82万方小高层20139139号地块0.32万方多层商品房20128910201-C2地块10万方小高层（拆迁房）20127住宅小结品牌开发商的陆续入驻为浦江镇的房地产未来带来更大的发展空间。商业住房集中在浦星公路以西，浦星公路以东住宅项目较少，

6、且均为保障性住房、动拆迁房。目前在售项目的销售情况都较好，如一品漫城一、二期、华侨城三期大部分房源都已售罄。8浦江镇市场概况——类住宅现状及未来供应1、世博家园酒店，共12层，单价面积70平米左右，共100多间。月租金5000元。长租客，以在周边工作的工程师、台湾人为主。2、未来有华侨城的四期小户型SOHO，面积未知。华侨城结论：类住宅整体供应很量四期小。SOHO世博家园酒店式公寓本案99浦江镇市场——商业现状项目物业类型11一品漫城配套商业22都灵广场配套商业3漕河泾开发区配套商业34卜蜂莲花购物中心5浦驰路商业街商业街46绿地沃尔玛购物中心857浦江智汇园配套商业76本案8浦江智谷配

7、套商业社区商业商业街大型购物中心10浦江镇市场——商业未来供应物业类上市时项目1型间21玉文化城未知20153一品漫城配套商22012二期商业业万科3底商20114VMO小型商4地铁广场2012业广场华侨城商商业广552014业广场场6世博家园商业中20116商业广场心本案社区商业购物中心其它11商业部分小结目前浦江镇整体商业氛围不浓，以社区配套商业为主，基本能满足居民的日常生活需求；目前无商务方面的商业配套，伴随未