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1、第一部分市场对项目的影响一、长春市总体市场状况对项目的影响分析1、长春市房地产总体市场状况1－1、市态简析长春市实行市带县管理体制后，经过不断调整，下辖南关、宽城、二道、朝阳、绿园、双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个县（市）。（1）、人口构成2000年全市人口（户籍人口）为699.6万人,比上年增长了1.2%。全市人口出生率1.03%,出生人口7.2万人,人口死亡率0.55%,死亡人口3.9万人。自然增长率为0.48%,比上年增长了2.8个千分点。全市人口中，市辖区人口292.8万人,四县(市)人口406.8万人。总人
2、口中男性355.7万人,占50.8%；农业人口411.8万人,占58.9%。2000年末，全市家庭总户数为195.6万户,平均每户家庭人口3.6人,其中市辖区每平方公里817人,四(县)市每平方公里239人。（2）、政策宏观经济环境16内部文件妥善保管2000年是“九五”时期国民经济和社会发展速度最快、质量效益最好的一年。全市国内生产总值（GDP）824亿元，增长13.1%。其中,第一产业完成增加值120.9亿元,比上年下降5.1%；第二产业完成增加值365亿元,增长17.4%；第三产业完成增加值338.1亿元,增长14%。
3、经济结构调整取得阶段性成效，全市三次产业占国内生产总值的比重由1995年的21.6:42.4:36调整到14.7:44.3:41。人均国内生产总值达到1760，社会消费品零售总额实现311.2亿元,比上年增长16%,物价水平继续在低位运行,居民消费价格总指数为98.8%,商品零售价格总指数97.5%。人民生活水平大幅度提高，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到5550元和2420元。（3）、政府对房地产的相关政策近阶段，央行逐渐调低银行存款利率。1999年10月，根据国家将房地产业作为新的经济增长点和消费热点的有关
4、规定，长春市出台了《关于搞活长春市房地产市场若干规定》，全面放开了房地产市场，大幅度降低了房地产交易的契税，同时加大了房改力度。2001年上半年，再次调低房屋交易费，主要是为了拉动内需，刺激经济增长。增量房转让税费由成交额的1.9%调整到1.8%，即契税1.5%，手续费0.3%。经济适用房、解困房，手续费还减半收取，总额仅为1.65%；存量房转让税费由成交额的5.4%调到4.5%，其中契税1.5%，手续费1%，土地收益16内部文件妥善保管金1%，个人所得税1%。购房一年以上的公房再转让，税费只收3.5%，即契税1.5%，手续
5、费1%，个人所得税1%；不到一年的按4.5%征收，即契税1.5%，手续费1%，个人所得税1%，营业税1%。到2000年底，长春市房改售房登记发证21.7万户，涉及面积1269.3万平方米，今年还将继续加大公有住房出售的力度，市房改办已决定采取相应措施，4月份出台了«关于进一步加快公有住房出售工作的补充规定»，对公房出售采取了强制性措施，也就是说，已购公房（房改房）市场将因增加房源而更加繁荣，相应的公房使用权转让市场将因房源减少而萎缩。货币分房是对房市影响较大的一个举措，它直接关系到注入房市的资金多少。到2000年年底，长春市
6、已有56个单位的7118名职工利用1.46亿元住房补贴资金，参加单位组织的集资合作建房或购买建房。而且货币分房所得的资金不但可以购买增量房，还可以购买二手房和公房使用权。另外，住房公积金贷款也是购房资金的一部分，尽管使用这种贷款要具备一定条件，但可以肯定它将会促进我市房市的进一步繁荣。通过银行按揭的方式，获得住房的户数逐年增多，据统计，2000年售出的8006套商品房中有2321套属于按揭购房，占全年售出商品房总量的29%，2001年上半年按揭购房1750套，共22.1万平方米，占上半年商品房销售总量的近五成。1－2、市民基
7、本消费心理及趋势16内部文件妥善保管（1）、市民消费心理：“吃穿花销不可少，投资资金慢慢瞧”长春居民在饮食和穿着方面的开销比较大，在居民可支配收入中留给投资所用的资金就相当少，因此消费指数一直居高不下。增收利息税对长春市民储蓄没有大的冲击，手头的余款基本存入银行。（2）、市民消费趋势向享受型迈进统计部门提供的抽样调查结果表明：“九五”期间长春市城镇居民消费结构已经告别基本型消费，正向享受型消费结构迈进，人民生活水平已经从温饱达到小康，如今正迈向富裕。“民以食为天”，吃的变化是消费转型的重要体现。近5年中长春市粮食人均消费从1
8、995年的279下降到224元，而副食品人均消费则从117元增加到240元，副食品占食品消费比重从7.6%上升到11.2%。根据恩格尔定律，随着家庭个人收入的增加收入中用于食品方面的支出比例就越来越小，系数达到40%--50%，生活水平即达到小康。长春市的恩格尔系数从95年的62%下降到2
