中国地产主流开发模式之一——

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1、中国房地产主流开发模式之一社区商业被利用为住宅销售重型武器规划布局：解决社区商业布局过于集中，忽略集中商业与发散商业兼容的问题建筑形式：强化功能组合与协调，使社区商业的组合贴近生活方式运营管理：有效规避风险，保证开发商和商家的利润业态组合：解决业态种类出现结构性招商等问题，满足社区居民多元化需求案例：万科城社区商业／海上海商业街／丽江花园社区商业／星河湾社区商业／华宁花园商业街第一节社区商业市场分析如果说市场是社区商业的孵化器，那么利润无疑是社区商业发展最直接的推动力。一个普遍的规律是，当改变沿街零散无序的布局而使之集购物、休闲、服务等众多功能于一身时，社区商业就显露

2、出可观的盈利前景。第一节社区商业市场分析一关于社区商业1、社区商业缘起和发展社区商业的诞生和发展总是伴随着住宅小区的兴起和发展。1882年，法国社会学家卡·滕尼斯首先提出“Community”概念，并运用于社会学领域。1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义上讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。当社区逐步形成后，人们必然产生日常生活的消费，于是市级商业中心的萌芽诞生并发展，形成原始的广义的社区商业

3、。上世纪80年代末90年代初，国内城市不断发展，区域范围不断扩大，市级商业中心已经距离一些新兴的居住社区越来越远，于是一些零散的以满足社区居民日常生活必需品消费的底层住宅改造的底商(俗称“家带店”)应运而生，这些“家带店”的档次都较低。随着数量的不断增加，狭义上的社区商业初步形成。伴随着全国范围内房地产市场上掀起的住宅郊区化的热潮，社区到了20世纪末期，国内的社区商业得到了迅猛发展，商业已经完全成型并表现出相当尤其是进入新世纪后的几年，伴随着全国范围内房地产市场的成熟。上掀起的住宅郊区化的热潮，社区商业已经完全成型并表现上卷商业地产7第章社区商业出相当的成熟。住宅郊区

4、化使人们越来越远离商业相对发达的城市中心，而随着城市居住空间的日益拓展、楼盘体量的日趋增大，当市级商业中心、区域商业中心无法完全覆盖新兴社区时，社区商业作为一种区域性极强的商业业态适逢其时地弥补了这个缺失，至此，社区商业逐渐成为一种相对独立的商业形态在全国各地的新兴楼盘中延展开来。2、近代国人的三次消费革命社区商业消费可以看作是当前我在经济发达的欧美国家，伴随着汽车革命，社区商业曾国消费领域的第三次革命。经掀起了一场消费领域的重大革命，成为一个时代的象征。在我国近代，如果把20世纪60年代的取消凭票式消费看作第一次消费革命，把20世纪90年代的百货商场、大型超市购物看

5、作第二次消费革命的话，那么社区商业消费可以看作是当前我国消费领域的第三次革命，并呈现出愈演愈烈的趋势。中国近代三次消费特征的分析消费革命时间消费特征第一次20世纪60年代取消凭票式消费第二次20世纪90年代百货商场、大型超市购物第三次20世纪末新世纪初个性化、多元化、休闲化的成熟社区商业消费3、社区商业配套经营市场空间⑴社区商业成投资“新宠”在不久前上海举行的一次商业房产交易会上，提供社区商铺资源80多万平方米，吸引了浙江、港台等地的客户上万人参会；北京一个社区招商的40余个商铺，吸引了680个投资者竞争，半个多小时就售出40个；在武汉，位于汉口后湖的“绿色新都”，其

6、30至40平方米的十余套商铺刚刚开盘销售便告罄，而位于武汉经济开发区的泰合百花园中心广场，其推出的沿街商铺两日内便被抢购一空；在南昌，社区商铺已成为风格独具的业态形式之一，在数十个大型社区中，几乎每一个社区都有新商铺在租售，如南昌恒茂城市花园，社区商铺一推出，30多间店铺即被抢购一空⋯⋯在广州，从1999年至今，一些大型成熟社区商铺的租金已经从60元～70元／平方米涨到250元／平方米，不到五年就涨了四倍。不难看到，“社区商业”这块诱人的大蛋糕，正在吸引着越来越多的人提起“刀叉”，期盼着能好好地切上那么一两块。⑵成熟社区临街铺最热对广州、深圳、厦门、上海、北京等社区商

7、业的调查表明：成熟社区临街商铺最热。社区8《中国房地产开发利润十大主流模式》第一节社区商业市场分析商铺投资总额低、风险小，是中小型投资者的理想选择，其中，位于大型成熟小区内的商铺更是有长线投资的价值。近年来，社区尤其是成熟社区的商铺无论售价还是租金，都翻了几番。随着社区业主对居住小区配套商业的依靠和要求愈来愈高，社区商铺积聚了一大批长期稳定的消费群，消费市场潜力可观。但与临街商铺不同，社区商铺的消费者主要来自于小区内部，因此对整个小区居住氛围的依赖非常强，这也就是大型成熟社区的商铺成为抢手货的原因。从目前一些地区的商铺的销售状况来看，有意购买商铺的普