策源_苏州酒店式公寓市场分析案例研究报告

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1、呈：苏州君风投资有限公司苏州酒店式公寓市场分析策源地产2011.3第一部分在售市场分析在售市场分析分布格局苏州酒店式公寓分布较广，大部分板块都有此类产品供应，且各板块产品特色较为显著——越溪、木渎、相城板块：LOFT产品为主，买一层送一层，通过高附加值、高性价比赢得市场，片区精装公寓一般在10000元/㎡，整体市场相城板块接受度良好。青剑湖板块古城、吴中、新区板块：以平层酒店式公寓为主，产品档次差异较大，古城湖西湖东参差不齐，以地段和配套取胜新区板块板块板块板块湖西、湖东、独墅湖板块：大部分独墅湖产品为70年平层酒店公寓，注重硬木渎吴中板块件配套和装修的品质，另外，青剑板块板块

2、湖和独墅湖环境优势显著越溪青剑湖板块：生态居住板块，起步板块较晚，目前以普通住宅开发为主，随着唯亭CBD打造，商业地产迎来契机，40年产权公寓开始呈现在售市场分析竞争策略装修标准板块楼盘产品层高（米）产权主力面积（㎡）价格（元/㎡）备注（元/㎡）地标项目环球188平层区域地标，价格高点3.270年80-170250030000辉盛隔酒店管理地标项目中润苏州中心平层3.240年68-42250020000璞丽酒店管理青剑湖板块都市VIPLOFT4.540年45-5016008500-11000木渎板块UP上城LOFT4.9540年4015009500木渎板块悠尚LOFT4.954

3、0年42-4512008500木渎板块飞凡第五街LOFT挑高产品，性价比取胜4.9840年4012008500木渎板块长江壹号LOFT4.940年4015009500越溪板块港龙财智国际LOFT4.9540年40-70-10000越溪板块永城国际广场LOFT4.940年4512008500湖东板块沸腾CBD平层3.470年40-80200020000辉盛隔酒店管理引进星级酒店，固定投资回报豪生酒店管理,10年投资越溪板块中央鼎寓平层3.340年50-100220012000回报越溪板块蜜蜂城平层3.270年36-8010005800吴中板块印象19平层3.0540年501200

4、7800古城区桐径商务广场平层产品缺乏竞争力，价格难以突破3.240年40-5515009000相城区中翔丽晶平层3.370年55-68精装8200在售市场分析整体分析板块青剑湖板块湖西板块湖东板块吴中板块新区板块古城板块相城板块楼盘都市VIP环球188沸腾CBD苏州中心东渡银座双悦大厦百汇广场产权40年70年70年40年40年40年40年层高4.53.23.23.22.95.13.3产品情况主力面积45-5580-33040-9040-8053-6830-8031-58装修标准投资4500160025002500200012001200（元/㎡）自住2500销售均价11000

5、360002200020000130001400010000（元/㎡）开盘时间2010.112009.82010.52010.102010.32011.12011.1推出套数450456253372500281245销售情况签约率80%83%58%27%23%51%86%所处周期持续期持续期持续期持续期持续期持续期持续期目前每周1-3套0-1套1-2套0-2套1-3套2-5套3-5套销售套数在售市场分析市场存量苏州万元以上在售酒店公寓市场存量（套数）6005004003002001000都市VIP环球188沸腾CBD苏州中心东渡银座双悦大厦百汇广场截止2011年3月12日，苏州

6、万元以上酒店式公寓市场存量，包括已推未售和未推的房源，共2034套。（备注：不包括太湖度假区项目）重点个案分析个案分析各板块主力在售楼盘都市VIP青剑湖板块环球188湖西板块沸腾CBD湖东板块苏州中心吴中板块东渡银座新区板块双悦大厦古城板块百汇广场相城板块重点个案分析-都市VIP基础信息项目本体数据产品类型酒店式公寓、商铺占地面积21703㎡建筑面积54257㎡容积率2.5开发商园区嘉安投资总户数926套主力面积45-55㎡重点个案分析-都市VIP产品分析规划：蝶形规划，东西两幢楼，1F底商，2-12F酒店公寓规划，中间设置走廊，双向开，南北或东西朝向东边临青剑湖，北面是中央市

7、政公园，周边景观视野较好户型性价比高赠送面积约50-55%挑高4.5米，“买一层送一层”主力面积在45-55㎡,1房45-50㎡，楼上赠送22-25㎡，2房55㎡楼上赠送月30㎡，赠送面积约50-55%装修标准较低建筑面积1600元/㎡，可移动物品除外，加上赠送的面积，预计装修标准在1000元/㎡1房45-50㎡2房50-55㎡重点个案分析-都市VIP价格分析高价区：朝南或朝东房源相对而言，采光和景观视野较好，售价较高，10年11月开盘价在10000-11000元/㎡，目前售价约11000-