房地产估价+房地产及描述)

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1、房地产估价主讲人：李礼2021/10/9RealEstateAppraisal1为什么要学习房地产估价？1.房地产市场的快速发展和日益成熟2.涉及到房地产的诸多经济活动（房地产买卖、租赁、抵押、拆迁补偿、破产清算、房产税征收等）2021/10/9RealEstateAppraisal2现状存在的问题典型不完全市场，价格影响因素多，不会自动形成常人容易识别的适当价格。市场信息不对称，阻碍房地产价格合理形成因素多。房地产真正的价值扑朔迷离需要专业的估价师发现房地产的价值建立合理房地产秩序，促进房地产公平交易，将房地产价格导向正常化第一章房地产估价概论本章

2、要求1.掌握房地产估价的概念、目的、特点及估价要素;2.理解房地产估价的现实需要及估价师的职业要求；3.了解我国及世界其他国家房地产估价的发展状况。2021/10/9RealEstateAppraisal3§1.1对房地产估价的基本认识1.房地产估价的概念房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规，政策和标准，在合理假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。2021/10/9RealEstateAppraisal42.专业估价与

3、非专业估价的本质区别（1）由专业机构和人员完成；（2）是一种专业意见；（3）具有社会公信力；（4）实行有偿服务；（5）承担法律责任。2021/10/9RealEstateAppraisal5§1.1对房地产估价的基本认识§1.1对房地产估价的基本认识3.估价与评估的异同估价是指价值评估（范围窄）评估不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）。2021/10/9RealEstateAppraisal64.国外和港台地区对房地产估价的

4、称谓和定义美国RealEstateAppraisal英联邦国家PropertyValuation日本和韩国不动产鉴定评价香港物业估值或物业估价台湾不动产估价2021/10/9RealEstateAppraisal7§1.1对房地产估价的基本认识二、房地产估价的特点（五点）（一）评估房地产的价值而不是价格。（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价。（三）提供价值意见而不是作价格保证。（四）估价有误差，但误差应在合理范围之内。（五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。2021/10/9RealEstateAppr

5、aisal8（一）评估房地产的价值而不是价格。价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中价格偏离价值是普遍现象。2021/10/9RealEstateAppraisal9§1.1对房地产估价的基本认识（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价估价是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见。定价是当事人个人行为。2021/10/9RealEstateAppraisal10§1.1对房地产估价的基本认识（三）是提供价值意见而不是作价格保证

6、估价结果是专业意见，而不是价格保证。估价师对自己的专业意见要承担法律责任。提供专业意见的用途：（1）鉴定性估价：为委托人向第三方证明而估价。如：房屋征收补偿、房地产抵押贷款。（2）咨询性估价：供委托人自己用。如：确定房地产出售价。2021/10/9RealEstateAppraisal11§1.1对房地产估价的基本认识（四）估价有误差，但误差应在合理范围之内误解：评估价值应当采用事后的实际成交价值来衡量（1）即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值。（掌握信息量不同）（2）所有评估价值都有一定的误差。评估价值=真实价值+误差。（3）误差范

7、围+-10%~+-15%，难度大放宽到+-20%。（4）检验误差：与合格的估价师的重新估价结果进行比较。2021/10/9RealEstateAppraisal12§1.1对房地产估价的基本认识（五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。估价师的实践经验很重要，因为影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化，必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡。2021/10/9RealEstateAppraisal13§1.1对房地产估价的基本认识三、房地产估价的必要性（三点）1.专业估价存在的基本前提，必

8、须同时具备两个特性：（1）独一无二性；（2）价值量大。（房地产满足专业估价的要求）2.房地产市场需要专业估价