房地产估价方法及比较

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1、《房地产估价方法及比较》摘要：人们的任何活动都需要空间，房地产正是因为提供这种空间，而为人们必需。在市场经济中，房地产不仅是一种生产资料，还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。因此现实生活中对房地产估价的需要是多方面的。有交易的需要，有抵押的需要，有税收的需要，有房地产保险和损坏赔偿的需要，有房地产开发征用拆迁补偿的需要，有处理房地产纠纷和有关法律案件的需要，有企业合资、合并、买卖、租赁、改制、上市、破产清算的需要等等。这些都离不开房地产的估价。本文主要介绍几种房地产的估价方法、具体操作及相关比较。关键词：成交价格估价方法方法要求科学性艺术性一、房地产估价基本含义：顾名思义，房地

2、产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：“成本法、市场比较法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。每

3、种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。二、房地产成交价格的特点：　　1、从宏观分析，房地产成交价格受市场状况的影响。　　房地产成交价格受市场状况等因素影响，在不同时期相同的房地产价格差异较大。例如蚌埠市某高档商住楼，2009年、2010年平均售价在5500元／平方米，而到2011年平均售价仅为5000元／平方米，这主要是由于同类房地产开发

4、量猛增的原因。又如最近开始的经济适用住房的建设，对于类似房地产价格就可能造成较大的影响。　　2、从微观分析，房地产成交价格具有离散性、随机性、不确定性的特点。依据经济学原理，相同的商品具有相同的价格。但笔者在实际工作中发现。房地产实际成交价格并非如此，相间房地产的实际成交价格并非完全一致，这主要是由于房地产开发商不断调整房地产出售价格以适应市场需求或达到一定的目的，只要能满足开发商的预期目的，开发前就可以出售房地产；从购买者的角度出发，只要能满足购买人的要求，在其允许的经济条件下，购房人就可以购买。因此，由于开发商的预期目的、预期的收益率、购房人的经济条件、购房人的偏好等情况的不同

5、，就引起同样房地产实际成交价格的差异。造成房地产实际成交价格差异的因素。具体表现在以下几个方面：（1）房地产成交价格受成交量的影响和一般商品类似，一次性购买的房地产数量越大，价格一般越低，零散出售一般价格较高。（2）房地产成交价格受房地产现状的影响房地产开发商为了提前回收资金、降低银行负债率、降低开发风险，在建设期就升始预售房地产，其预售房地产价格一般低于建成后同类房地产价格。（3）房地产成交价格受付款方式的影响开发商为了迅速回收资金，一般对一次性付款的情况给予适当优惠（从理论上讲，优惠价格应该是分期付款价格的贴现值）。（4）房地产成交价格与房地产销售速度的关系房地产开发商为了迅速

6、出售房地产，也经常采用降价销售的方法。对于类似房地产若开发商适当降低其售价，销售速度较快，反之则销售速度较慢。（5）房地产的申报价格存在瞒价或变相瞒价的情况为了逃避政府应征收的税费，有的房地产申报价格低于其实际成交价格。有的则采用联营、联建、联合开发的形式变相买卖房地产。三、房地产估价方法：1、成本法（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋

7、所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。2、市场比较法　　挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估