抵押物尽职调查最经典总结

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1、抵押物尽职调查最经典总结：决定投资成败的四大步骤！原创 2016-07-15 法丞所 冯律师 秃鹫资产轻金融导读  本文是作者从业多年来的实务总结，总结了抵押物（房产）尽职调查流程及审核要点（未起诉类）。作者认为，在其连载文章中，如以专业实战技能的水平来衡量，本文是最高的一篇，希望对同仁有所帮助；文字、内容的瑕疵或不当之处，也请交流指正。来源：轻金融秃鹫资产作者：广东法丞律师事务所冯律师在常规的不良资产交易中，投资者须对抵押关系的法律效力以及抵押物的权利登记信息、现实状况、法律瑕疵、客观瑕疵、处置成本、处置障碍及实物价值进行详细尽调，以此为基础确定抵押物的

2、估值参数。可以说，投资者（对抵押物）尽调功力的深浅，既左右其对资产包的报价，也影响其今后处置抵押物的策略（处分或抵债），很大程度上直接决定其投资成败。本文以投资者的视角，遵循最严谨、最审慎的原则详细列举了对尚未起诉类债权中抵押物（房产）的相关尽调步骤及核查要点，相信对从事本行业的同仁具有较高的参考价值或启示。下述核查要点，在实践中即使尽调人员使尽浑身解数恐怕也难以一一落实，有些要点其实也可省略不核查，请投资者根据抵押物状况、业务需求或现场情况选择性适用。至于各个审核要点的源由及必要性，只能依赖尽调人员的自身业务水平一一领悟，在此不述。第一步骤：审阅债权档案

3、中有关抵押担保的资料审阅抵押合同：（1）合同是否完备，有否原件；（2）合同的份数，对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致；（3）抵押房产名称、种类、位置、面积、数量、证照号码、抵押值、抵押范围等明细信息；（4）签订日期是否与借款合同相印证（不能早于，但最高额担保除外；过分迟于也要注意）；（5）借款合同标注其他用途、但实属“借新还旧”的贷款，二次的抵押人是否相一致；（6）抵押担保的范围；（7）属最高额担保的借款期间是否在担保期间以及担保额度之内；（8）合同的生效要素（如签名、盖章）是否正确、齐全；（9）属法人担保的须有自然人作为法定代表人或授权代表签

4、名（不能盖私章）；（10）合同附件有否抵押房产的权属凭证，凭证的权属人及登记内容与抵押合同各要素是否相符；（11）抵押房产属共有的，全体共有人是否均在合同中签章确认；（12）合同有否约定适用《民事诉讼法》中实现担保物权的特别程序；（13）合同有否办理具强制执行效力公证手续；（14）是否存在多个抵押人，每个抵押人对应担保的借款情况及担保内容；（15）有无违反《合同法》第52条导致合同无效。审阅抵押登记凭证：（1）有否办理抵押登记（他项权证）及登记部门；（2）抵押登记的内容（如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照号码、面积、名称及位置，担保的债权范围等）能否与借

5、款合同、抵押合同的相关内容相印证。核查抵押人主体资格：（1）抵押人是借款人还是第三人；（2）如抵押人是公司的，有否同意担保的《股东会决议》以及其内容是否与借款合同、抵押合同相印证；（3）如抵押人是企业分支机构或其他组织的，有否有权部门出具的授权书；（4）如抵押人是自然人的，有否身份信息；（5）抵押人是否属于《担保法》规定的适格主体；（6）如抵押物为共有，有否共有人的身份信息。核查抵押房产：（1）是否法律禁止抵押的物品；（2）如抵押房产是整体物业的一部分，抵押部位是否核心或主要，及其他物业的抵押情况；（3）抵押房产的房、地是同时抵押还是分别抵押；（4）抵押房

6、产是否属于预购商品房抵押权预告登记；（5）抵押房产是否在建工程；（6）抵押房产有否公益性或行政性或其他专属的用途。再核查：（1）借款人曾偿还过款项的，对应抵押人的责任减免情况；（2）有否其他顺位的抵押登记，本案抵押是否第一顺位，否则要查看顺位在前的抵押权大致情况；（3）有否抵押房产的调查报告、评估报告，预估抵押房产目前的价值是否明显大于该笔对应的债权；（4）抵押房产是否存在优先受偿的债权（如工程款、出让金、闲置费、税费等）；（5）有否抵押人出具的抵押房产（在抵押时的）状态说明（如自用、租赁、空置等）或收益说明；（6）抵押房产的目前状态（自有、借用、占用、租

7、赁、闲置、损毁）；（7）抵押人、第三人有否提出抵押无效的主张或诉讼（仲裁）；（8）有否第三人提出对抵押房产享有所有权、租赁权或其他权益的请求或诉讼（仲裁）；（9）抵押人、第三人或政府等是否对抵押房产设置了处置障碍；（10）抵押房产有否涉及各类纠纷；（11）有否涉及抵押房产的相关材料或信息，例如会被征收拆迁、可（已）获政府批准能够升级改造、有否第三人对抵押房产表达购买意愿等资料。第二步骤：到有关部门核查抵押物的相关情况（一）核查产权情况对有《房地产权证》的房产，可到房产所在地的房管部门，同时提供权属人名称+地址或权属证号（或登记字号）等要素，查询该房产的权属

8、登记、抵押、查封等情况，查证该房产的产权是否清晰。对只有抵押权预告