天鸿.领仕馆营销策略方案

《天鸿.领仕馆营销策略方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、天鸿〃领仕馆营销策略方案10年房地产市场走势10年我们将面临两个确定性和09年对乌鲁木齐的房屋交易量激增，价格快速上扬。将会导致市10年上半年三个不确定性：的成交量大面积下降，随着市场存量房减少，上半年价格会有小幅上涨，但上确定性扬空间有限，到下半年会有下降的趋势。房价如果持续上涨，政府出台更强有力行政政策无疑是确定的。一旦行政政策出台，市场一定会进10年对房地产市场影响最大的是信贷紧缩政策，开发商贷不到开发资金，购入一段时间的“休克期”，这是确定的。房者贷不到按揭贷款，将会导致市场成交量大面积下降，价格已经有下降的趋势。不确定性CPI是否会上涨？还会上涨多少

2、？10年房地产市场会严格执行09年出台的各项政策，主要从土地、投资、信贷、什么时候达到最高？不确定什么时候出台更强有力的行政政保障房等四个方面进行调控，然而市场走出价格飞涨状态的关键在于信贷政策策？现已出台的行政政策的执行力度如何？不确定行政政策出台后市场将进入一段的收紧，但作为CPI治理的重要市场手段，在CPI没有出现明显下降的状况下，时间的“休克期”，这段时间有多长？市场将在什么时候恢复？信贷政策不可能有所松动，从紧的货币政策依然是10年宏观调控的主旋律。不确定2一、天鸿领仕馆本体分析3本案占地10亩，由于地块本体条件的限制，致使景观及项目规模无法与区域竞争

3、项目形成有利的竞争优势。地块限制了景观的规划，无法与临近的御园公馆、美术馆的社区规划和规模相比。4本案由两栋高层围合景观组成。高层沿道路布置了底层商业。地下一层为会所。项目周边缺失商业氛围，沿街主干道的商铺稀少，本案在建成后，有一定的商业铺面需求，在主要业种集中在以满足日常生活为主的社区商业。地下一层是以业主为客群目标的娱乐、休闲的会所，经营项目面临场地大、装修标准高、人气少等因素，直接销售难度非常大，需要招商、销售并举。5会所涉及到的7个业种的经营面积比较大，开办费用和经营压力较大，对会所整体的经营管理需要统一。会所需要有便于操作的的招商思路和计划，同时

4、可以采取招商后再销售模式，带租约销售，可以提高对投资客户的吸引力；由于长沙路处于房地产开发的重点区域，未来两年的高品质社区集中，而目前的针体商业环境很差，中高收入家庭对周边的高档服务性商业的需求量较大，但需要较长的培养周期。由此会所招商、销售需要考虑使用者对铺面的需求。招商工作要提前，充分了解投资客户、使用者的顾虑。6六种主力户型，C、E、F三种户型（面积区间为97—101㎡）为2:2:1类型，对产品的定价和销售周期有非常大的影响。对可能滞销的户型采取低价策略。畅销户型高价策略，定价户型统计“一房一价”。户型面积套数比例A82.46186.3%在定价和销售时

5、，控制A、GB90.543612.5%户型高价，打开E、F户型低价，B、D户型适量打开价格作为C99.246823.6%试水价，试探市场反映。C户A"80.34186.3%型的销售在视情况而定，如果C"173.4941.4%E户型的反映好，C户型可以D92.66823.6%高价随A户型涨价，如果市场反映不好，可以考虑低价策略。D"142.2241.4%E97.183612.5%F101.63186.3%G121.55186.3%合计288100.0%合计：28051.2㎡7C、E、F三种户型的说辞应当强调是“宽松、舒适”，是三口之家进入康居的标准。锁定经济承受能

6、力强的客户，在产品的档次、舒适度和宽松方面打动客户，给足客户“面子”满足非理性客户的虚荣心。E、F户型在销售中有难度，必须强制销售人员加大推货的力度，控制其它户型的房源，或者提高A户型。设计“两代居”户型的概念，强调为两代人的富裕生活标志。E、F户型C户型8两梯四户的设计，凸显项目品质，可以改变公摊较高的印象。客户会对公摊高产生抗性，在客户经理的解说中需要对此加重引导的力度。9二、市场环境分析10乌鲁木齐主要高层项目基本情况主力户型均价序号项目名称区位开发商规划情况销售情况备注（㎡）（元/㎡）1美术馆二期长春路绿大地房产3栋高层5200未开盘2星汇立方河南路

7、大陆星房产6栋高层48-120430080%4栋高层、2栋3790层差303城市花园河南路融亿房产50-12660%小高层元/㎡4锦华名居北京路霄龙房产高层133-154640095%1栋写字间1栋5盈科广场北京南路盈科房产45-2039200-940085%/公寓4月中旬开6汉唐天下苏州路广汇房产19栋高层80-1605200预订30%盘7御园公馆鲤鱼山路广汇房产80-3404700/510060%8天和印象昆明路天和树仁3栋高层40-3004850预订120套9紫金长安三期天津路合上城4栋高层90-128490080%3月8日预10百商国际鲤鱼山路百商房产2栋

8、高层27-