北京新城建设品牌房企战略进入成为商业地产新引擎

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1、新城建设、品牌房企战略进入成为北京商业地产新引擎土地供应作为影响房地产市场均衡的一个重要因素，一直以来受到市场关注，作者在此试图从北京的商业用地供应来看北京的商业地产供应是否均衡？试图厘清轮廓，探讨北京商业地产市场的未来趋势。1、商业用地供应量总体不变根据北京国土局土地储备中心数据整理，北京商业用地2008年成交399.77万平方米，2009年成交372.02万平方米，2010年1-9月成交278.85万平方米，随着2010年10月通州地区大批商业地块入市，预计2010年成交量或与前两年基本持平。2、供地区域呈以郊区供地为主

2、、多中心扩散趋势表表表11：1：：：北京市北京市北京市08北京市080808年以来年以来年以来分区域年以来分区域分区域商业用地分区域商业用地商业用地土地出让面积商业用地土地出让面积土地出让面积土地出让面积万平方米110.0100.090.080.070.060.050.040.030.020.010.00.0门头石景大兴房山通州平谷朝阳怀柔密云海淀丰台昌平崇文东城顺义宣武沟山2010年1－9月84.975.026.521.017.216.613.69.85.34.03.80.80.30.00.00.02009年107.335

3、.433.70.028.40.043.90.07.443.828.35.00.00.038.40.72008年43.020.674.15.259.70.01.10.01.60.065.237.50.00.891.00.0数据来源数据来源：数据来源：：：北京市国土局土地储备中心北京市国土局土地储备中心从供地区域看（见表1），08年以来城八区商业用地供应量占全市商业用地供应量比例分别为24.91%（2008年）、11.12%（2009）、8.45%（2010年1-9月），呈逐年减少趋势。其中朝阳区和石景山区是供应主体，海淀、崇文

4、、宣武或有少量地块入市。同时，大兴、房山、通州08年以来供应体量逐渐放大的区域，这符合北京市向东、东南辐射，完善新城商业服务的总体城市规划。预计随着时间的推移和住宅区域的不断外扩，商业规划的随之跟进，在北京的环形城市结构的周边新兴商圈将不断形成，“多中心”特征日益明显。以通州为例，按照政府“建设现代化国际新城”的规划，首批启动的运河核心区将计划开建14个不同业态内容的城市综合体项目，这将极大改善通州目前商业、商务配套设施不完善的现状，同时，此举也将对北京“CBD东扩”的规划起到积极的推动作用3、总体地价呈逐年上升趋势，但朝阳

5、区地价略有下降表表表22：2：：：北京市北京市北京市08北京市080808年以来年以来年以来分区域年以来分区域分区域商业用地分区域商业用地商业用地土地出让商业用地土地出让土地出让均价土地出让均价元/平方米175001500012500100007500500025000石景门头海淀崇文朝阳丰台通州昌平房山大兴密云怀柔平谷东城顺义宣武山沟2010年1-9月164071213379997906749251785134417740683146310217229830002009年83090121011116539565383371

6、63796282501674000290974782008年56560366104351335333081845257102154010761122036760数据来源：数据来数据来源源：：：北京市国土局土地储备中心北京市国土局土地储备中心注注注：注：：：区域区域区域土地出让均价区域土地出让均价土地出让均价＝土地出让均价＝＝＝区域土地成交总金额区域土地成交总金额/出让土地总规划建筑面积从表2可以看到，全市地价呈总体逐年上涨趋势，这从一方面说明商业地产仍然受到市场热捧。另一方面，我们看到朝阳区的商业用地价格从高位略有下降，考虑

7、到朝阳地块是2009北京市商业用地价位最高的区域，该区域也是城八区供地体量最大最集中的区域，价格在2010年略有回落属正常市场现象。4、品牌房企战略进入，开发模式不断升级09年以来，在北京拿地比较积极的品牌企业有绿地、绿城、中粮等，同时金融街、合生等一批房企也早已布局北京商业地产。这些房企的开发操作各有特点，促成了从各小区临街底商、裙楼、门市房形成的配套商业，大型百货商厦为中心的区域商业，到以超级购物中心（如中粮的西单大悦城）为代表的专业商业地产、商业物业模式的发展。在大批有实力的房企的运作下，这些不同模式的商业地产项目，逐

8、步实现合理的项目操作，减少了社会资源的无谓浪费，也将成就北京商业地产的长期繁荣。