《不动产估价》PPT课件

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1、笫三章市场比较法第一节比较法的基本原理一、概念：（Marketcomparisonapproachorsalescomparionapproach）是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。二、理论依据替代原理、大数定律三、适用对象和条件1、适用对象是具有交易性的不动产，如不动产开发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准厂房等。2、条件：在同一供求范围内存在着较多的类似不动产的交易。四、操作步骤1.搜集交易实例2.选取交易实例3.建立价格可

2、比基础4.进行交易情况修正5.进行交易日期修正6.进行不动产状况修正7.求取比准价格第二节搜集交易实例一、收集内容1.交易双方的基本情况和交易目的2.交易实例不动产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境等。3.成交价格4.成交日期5.付款方式6.交易情况二、收集途径1、查阅政府有关部门的不动产交易资料。2、查阅报刊杂志有关不动产交易的信息资料。3、参加不动产交易会，了解不动产价格行情。4、向不动产交易当事人、四邻、经纪人、金融公司、司法机关等调查了解有关不动产交易的情况。5、假装成不动产购买者，与不动产出售者，如开发商

3、、代理商等和谈，取得真实的不动产价格资料。6、参加各类估价协会、学会、联合会之类的组织，同行之间相互提供信息。7、其他途径，如电话查询、网络查询等。第三节选取可比实例和建立价格可比基础一、选取要求：（一）、可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围的类似地区。（二）、可比实例的用途应与估价对象的用途相同。（三）、可比实例的建筑结构与估价对象的建筑结构相同。（四）、可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同。（五）、可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。（六）、可比实例的成交日期格应与估价时点相接近。（七）、可比实

4、例的成交价格应是正常价格，或可修正为正常价格。二、建立价格可比基础1、统一付款方式：一般以一次付清所需支付的金额为基准。2、统一采用单价：土地：楼面地价；停车场：车位3、统一币种和货币单位4、统一面积内涵5、统一面积单位案例一：收集有甲、乙两宗交易实例，甲的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期半年后付32万元人民币，余款32万元人民币一年后付清。乙的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。（1）统一付款方式。以成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为

5、8%，则=76.42（万元人民币）甲总价=乙总价=15（万美元）（2）统一化为单价甲单价=764220/200=3821.1（元人民币/平方米•建筑面积）乙单价=150000/2500=60（美元/平方英尺•使用面积）（3）统一币种和货币单位。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币，则甲单价=3821.1（元人民币/平方米•建筑面积）乙单价=60*8.3=498（元人民币/平方英尺•使用面积）（4）统一面积内涵，如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类不动产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积

6、=0.75平方米使用面积，则甲单价=3821.1（元人民币/平方米•建筑面积）乙单价=498*0.75=373.5（元人民币/平方英尺•建筑面积）（5）统一面积单位，以平方米为基准，1平方米=10.764平方英尺，所以有甲单价=3821.1（元人民币/平方米•建筑面积）乙单价=373.5*10.764=4020.4（元人民币/平方米•建筑面积）第四节交易情况修正一、含义将可比实例的不正常的价格修正为正常价格。二、修正的原因1.有利害关系人之间的交易2.急买、急卖3.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解4.交易双方或某一方有特别动机或偏

7、好5.特殊交易方式，如招标、拍卖、哄抬或抛售6.交易税费非正常负担7.相邻不动产的合并交易8.受债券债务关系影响的交易三、交易情况修正的方法（百分率法）可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格其中，交易情况修正系数应是以正常价格为基准来确定的。只有这样，比较的基准才会有一个，而不会出现多个。因为在市场比较法中要求选取多个可比实例来进行比较修正，如果以每个可比实例的实际成交价格为基准，就会出现多个比较基准。式中，或是交易情况修正系数关于税费负担的修正，把握两点：1.正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格2.正常成交

8、价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格案例二：某宗不动产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区不动产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税