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1、湘潭大学硕士学位论文论按揭的法律属性姓名：彭湘军申请学位级别：硕士专业：法律·民商法指导教师：谭九生20080428摘要按揭担保方式从中国香港传入大陆以来，在个人住宅商品房买卖中，已经成为需要贷款购房的买受人首选的付款方式，成为银行最能接受的发放贷款的最佳方式，也是商品房出卖人乐意接受的付款方式。然而，在我国立法机关制定的法律中，这一方式并没有得以承认，在全国性立法文件中，没有正式使用“按揭”这一词汇。商品房按揭起源于英美担保制度，经历了普通法、衡平法、成文法三个阶段的发展。按揭制度在中国香港不断发展成熟，产生了楼花按揭与
2、楼宇按揭两种形式，并形成了自己的特点。按揭制度在二十世纪九十年代传入中国内陆后，与中国的具体实践相结合，又形成了具有中国特色的按揭制度。由于我国在立法上并未明确规定按揭制度，对于按揭的法律属性，学者们主要有抵押说、质押说、让与担保说的不同看法。各种观点各执一词，争论激烈，又难以形成一种具有压倒性的通说，从而引起人们认识上的混乱。按揭有楼花按揭与楼宇按揭两种方式。从运动发展的角度来看，楼花按揭具有阶段性，即应将整个楼花按揭过程分为两个阶段加以考察。楼花按揭分阶段有利于从错综复杂的按揭关系中抓住本质，廓清按揭的法律属性。这两个
3、阶段的分界点是房屋建成竣工验收合格，房产商为购房人办理好房地产证。在此分界点前楼花按揭的法律性质是权利质押，即购房人将其对房产商享有的期待权质押给银行；在此分界点后楼花按揭的法律性质是抵押，即购房人将其已拥有所有权的房屋抵押给银行。对于楼宇按揭来说，其属于不动产抵押的一种特殊形式。与此同时，为了强化购房人在权利质押阶段的权利保护，应当赋予预告登记以物权公示的效力，并在此基础上完善预告登记制度。关键词：按揭；抵押；期待权IAbstractSincemortgage(awayofguarantee)wasintroducedf
4、romHongKongtoChinaMainland,inthetransactionofcommodityhouseforcivilianuse,ithasbecomethefirstchoiceforthepeoplewhowanttobuyhouse,themostacceptablewayforthebanktograntloansaswellasthebestwayofpaymentforthesellertoaccept.However,intherulesthatourcountry'slegislature
5、makes,thiswayofguaranteeisstillnotacknowledged.Even,inthenationwidelegislativerules,thewordof"mortgage”hasneverbeenusedformally.ThemortgageofcommercialbuildingoriginatesfromAnglo-Americanlegalsystem.Ithasexperiencedthreestages:legalmortgage,equitablemortgage,andst
6、atutelaw.ThesystemofmortgagehasgrowingtomatureinHongKong.Ithasproducedtwokindofmortgageform:oneismortgageoffutureestate,theotherismortgageofbuilding.Ithasformedowncharacteristic.ItspreadtoChinaMainlandafter90'softwentycenturies.ItcombinedChineseconcretepracticeand
7、cameintobeingitspeculiarform..Sincemortgageformhasnotregulateclearlyinlegislationinourcountry,astothelawnatureofmortgage,manyscholarshaveallkindofargument,forexample,theoryofhypothecation,theoryofimpawn,andtheoryoftransferredguarantee.Variousviewpointeachhasitsown
8、opinion,andargumentisfierce.Itisdifficulttoformonekindofsayingtooverwhelmtheothers.Itleadstoconfusion.Mortgagehastwokindsofforms:oneismortgageoffuturees
