保障房建设正当时上市房企积极介入

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1、保障房建设正当时，上市房企积极介入近期，多位国家领导人对保障性住房建设领域的关注表态颇为引人注目：胡锦涛总书记、温家宝总理于五一劳动节前后先后视察天津与北京的保障房项目，并号召地方政府与企业积极落实保障房建设计划，完善建设机制，以有效改善人民的居住水平；同时，李克强副总理也在《求是》刊文介绍我国推进保障性住房建设的总体思路和实施内容。可以说，如此短的时间内，多位国家领导人密集关注保障房建设进展，在调控政策频繁出台的地产业内也实属罕见，足显保障房建设在当前中国社会经济中的受关注度。在具体政策层面，国家的十二五规划提出保障性住房建设力度将继续加大，未来五年全国要建设城镇保障性安居工

2、程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%；仅2010年的建设规模就高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%。可见，无论是高层关注，还是政策保障，都已勾画出一条持续向保障房倾斜的路径，这种转变也将深刻影响中国房地产行业与企业的发展走势，未来保障房领域将不可避免的成为业内需主动关注的又一重要市场。房地产行业的大部分上市公司，对政策与市场的变化向来拥有灵敏的嗅觉，并能迅速做出反应，以获得市场先机。在过去几年收获良好经营业绩的同时，一批上市房地产公司也积极研判政策与市场走向，提前布局保障房业务，获得了良好收效。在当前加大保障性住房建设力度的背景下，越来越多的房

3、地产上市企业也认识到参建保障房的益处，纷纷表态要介入其中。截至目前，有超过20多家房地产上市公司已经参与了保障房项目的运作。其中，绿城拿下了杭州12个代建的保障性住房项目，还在青岛、沈阳等地还涉足保障房建设；中天城投则与贵州省政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》，计划在“十二五”期间在贵州省内完成建设面积约1000万平方米（约20万套）、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施，此举也是其股价今年大幅上涨的重要推动力。同时，万科明确表示，今年拿地的主要目标将集中在保障房方面；此外，还有大批上市企业积极表态将适时介入保障房建设，有望在

4、未来引领一波房企投入保障房的热潮。向来以业绩和盈利作为重要追求的上市公司，能如此积极的进入保障房领域，不得不说和其带来的巨大市场空间有关。伴随着中央和各地签订保障房建设责任状，其建设任务如期完成的确定性比较高，而今明两年各1000万套的规模将为开发企业带来较大的发展空间；特别是面对目前调控影响下的市场低迷状态，适度拥有保障房业务量将为企业巩固市场份额、稳定业绩表现奠定重要作用；从盈利角度看，保障房业务的自有资金比例可以低到20%左右，即便以5%的利润率计算，其5倍的杠杆率也能带来25%左右的收益率，仍然较为可观。此外，保障房的配套商业项目也具备较高的收益能力，弥补开发企业的利润

5、水平。从资源获取的角度看，介入保障性住房业务也有助于企业以较低成本获取战略土地资源。在调控频频的市场环境中，日益高企的土地成本已经成为影响企业经营水平的重要问题。从已经参建保障房业务的上市企业来看，大都可以通过按比例配建保障性住房来获取价格低廉土地，或直接获得政府划拨土地，减少“招、拍、挂”环节的成本。在保障性住房供地比例大幅提升的背景下，企业获得优质的普通商品房用地机会渐小，若企业能以较低成本得到相对优良的保障房地块，必将为其发展储备充足的动力。在资金层面，今年一季度以来，房地产上市公司的现金流水平继续趋紧，流动比率和速动比率开始上升；而在信贷紧缩、再融资渠道关闭的情况下，企

6、业面临着愈发复杂的资金困局。而适时介入保障房建设，不仅会依靠稳定销售为企业回流较为充足的现金，同时也会获得金融机构更多的信贷支持，甚至有望在再融资渠道开闸后取得更多先发优势，成功打通多渠道的融资平台。当然，参建保障房为企业带来的社会效益和品牌影响力也尤为重要。但也应该注意到，我国保障性住房发展的历史较短，企业真正参与运作过的项目数量也十分有限；面对未来庞大的保障房市场，我们在完善保障房开发模式、扩充建设资金来源渠道、加强保障房项目运营经验与人才的储备方面仍然有很长的路要走。这些问题的解决，一方面有赖于政府的政策与制度安排，另一方面更依靠广大开发企业，特别是上市企业，积极发挥资本

7、市场的自我调节功能与企业经营优势，逐步摸索并完善适合企业与区域特色的保障房项目建设路径。