房企参建保障房的利益驱动和主要风险

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1、易居VISION房企参建保障房的利益驱动和主要风险房企参建保障房的利益驱动和主要风险上海易居房地产研究院企业战略系列专题研究在房地产调控趋于严厉、保障房建设力度显著加大的双重背景下，已有部分企业开始参与保障房建设，但主要以央企和地方国企为主。导致于此的根本原因在于，房企参建保障房，尤其是廉租房和公租房，目前并没有形成成熟的盈利模式，其直接投资收益薄弱，净利润在3%以下，而市场化住宅开发净利润一般都在15%以上，两相对比，房企大规模参建保障房很难形成强烈的直接利益驱动。不过，尽管目前房企参建保障房的强烈直接利益驱动没有形成，但间接利益却是多元的，从而也能够对央企、地方国企和

2、一些大型民企产生一定的吸引力。主要包括：通过一二级联动获得二级开发权、通过参与配建项目实现低成本拿地、通过保障房地块上配建商品房来实现盈利、低价格获得商业用地、工业用地变性住宅用地获利、提升市场占有率和社会影响力、获得融资优惠、加快项目行政审批等。同时，房企参建保障房存在着诸多不确定性，企业难以进行有效把握和控制。如政府回购期不明确、政府的“爽约”风险以及企业成本管控难以把握等。因此，我们认为，有实力的开发企业可以适度（有限）参与保障房（经济适用房和限价房）建设，但不宜大规模开展。在这过程中，尤要注意与政府的协调公关及开发进度和成本控制。周建成博士易居研究院企业研究中心总

3、经理首席研究员-1-企业研究交流热线021-608688202011年7月第1期易居VISION房企参建保障房的利益驱动和主要风险2010年底的中央经济工作会议首次提出建立住房保障体系和商品房体系的房地产发展思路。十二五时期将会推动保障房大规模建设。从2011年各省市保障性住房的任务分解来看，我国保障房建设任务非常繁重，不仅要依靠中央和地方政府，同时还需要更多房地产开发企业的参与。图1：2011年各省保障性住房任务分解（万套）委托代建、配建和直接招标建设是企业参建保障房的三种主要模式1在中央和地方政府积极推进保障房建设的过程中，大量央企、地方国资背景企业和大型民企纷纷加入

4、到保障房建设的洪流之中。他们参建保障房的具体方式虽有不同，但大致可以归为以下三种主要模式。委托代建模式在该种模式下，投资开发建设保障房的资金全部由政府筹措，土地全部由政府划拨，参建保障房的企业仅仅负责开发建设，待开发建设完毕后，政府面向保障对象出售或出租这些保障房。开发商可以获得工程总价1％左右的委托费。目前，杭州的开发商参建保障房的主要模式就是委托代建（以下简称“代建”）。2010年6月，杭州市政府下发《杭州市政府投资项目代建制管理暂行办法》，提出推-2-企业研究交流热线021-608688202011年7月第1期易居VISION房企参建保障房的利益驱动和主要风险行政

5、府投资项目代建模式：即政府通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位，负责政府投资项目的投资管理和建设组织实施工作，严格控制项目投资、质量和工期，项目建成后交付使用单位的制度。杭州推行的项目代建模式分全过程代建和分阶段代建两种模式。目前，包括滨江医院、下沙医院等多个大项目已经开始试点运行代建模式。2010年3月，绿城集团、广宇集团、浙江万科和杭州滨江集团等25家开发商入选《杭州市拆迁安臵房（人才专项用房）项目代建单位预选名录》首批入选单位名单。2011年1月，杭州市城建开发集团等7家开发商入选第二批拆迁安臵房（人才专项用房）项目代建单位预选名录。其中，绿城集团2005年就首

6、次介入杭州彭埠安臵房代建项目，此后，又陆续承建了多个安臵房和城中村改造项目，总代建建筑规模达到了570万平方米。在杭州22个代建保障房项目中，绿城集团代建了12个项目。绿城集团于2010年9月25日成立了绿城房产建设管理有限公司，将绿城所拥有的核心专业力量及管理能力集合成各专业管控中心，对代建项目进行技术支撑、专业管控和品牌服务，负责输出绿城集团的品牌与建设管理服务。表1：保障性住房类型及基本特征开发土地来源资金来源分配方式适用类型存在问题参与主体模式政府投入初始资民营、国有金，后期由银行贷可能存在开发企业委托销售或出公租房、廉政府划拨款、保险等融资，较大的资均有参与，代

7、建租租房等资金从始到终由金缺口如金丰投政府承担资等项目中保障房部分商品房土经适房、限经适房、限的成本转地搭配一价房直接较多见于购买配建土地的价房、公租移到商品配建部分保障销售；公租民营开发房地产开发企业房和廉租房部分，可性住房土房、廉租房企业房等能推高商地出让政府回购品房建设成本土地平整、拆迁等初始资金由房地产开发企业垫付，政府购买较多见于直接经适房、安回购期不政府划拨建设过程中根据并负责销国有开发招标置房等明确工程开发阶段政售企业府支付开发商建筑费配建模式在房地产开发项目中，在土地出让和规划设计上明确项目保障房和商品房各自