绵阳市房地产市场分析

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1、绵阳市房地产市场分析1、20092010年绵阳楼市概况2009年，绵阳全市建筑、房地产行业税收仍占据地税收入主导地位。第二产业的建筑业和第三产业的房地产业税收在各产业中居于首位，税收贡献突出。全市建筑业缴纳地方各税67025万元，同比增收32510万元，增长94.2%；房地产业收入93849万元，同比增收46735万元，增长99.2%。全市建筑、房地产行业税收分别高全市地税收入平均增幅52.5和57.5个百分点，两行业税收占全市地方税收比重为45.9%，拉动总收入增长19个百分点，成为全年地方税收增长的重要支柱。2010

2、年是绵阳楼市最具有里程碑意义的一年。在2010年，绵阳城市未来十年规划出台，旧城改造力度加大，热点开发区域涌现，地产开发规模倍增，国内地产大鳄强势抢滩，高端项目、大盘名盘接踵而来……绵阳楼市已逐步进入品牌时代、品质时代、大盘时代。与此同时，随着城区交通的不断完善，城际之间的距离逐渐缩短，绵阳作为四川第二大城市、国内三线城市，未来商业发展的前景持续不断看好，吸引了众多有实力的国内房产大鳄，如华润、置信、万达等的进驻，加速了绵阳楼市品牌化的进程。1.1、市场受国家一系列调控政策影响，部分开发商呈观望态势，推迟产品上市，导致上

3、半年市场供给大幅减少，下半年新开楼盘扎堆上市。2010年1、2月楼盘供应量一直大于销售量，3月供应量减少，销售量却增加，到4月逐步趋于平衡。受4月新政影响，5月销售量明显减少，不过绵阳楼市整体受新政影响较小，6月销售面积开始增加。总体看，供求基本平衡，但供给和需求均有下降趋势。“9.29”新政后，部分楼盘推迟上市，但市场存量去化加快，导致存量急剧减少，供求比大幅下降。800000700000600000500000400000系列13000002000001000000月月月月月月月月月3456789011年年年年年年年

4、00000年1年11100101110202010220220201020202010年11月绵阳房地产市场放量492076.3㎡，市场放量环比10月增幅达3845.47%。1.2、产品绵阳楼市的商品房供给占绝大优势。各面积段都有一定比例的供给。根据统计，绵阳楼市的房源供给中，90-140㎡占44%，仍为市场的主流供给面积段；90㎡以下的占27%，大于140㎡的占28%。由此可以看出，绵阳楼市的房源仍为“中间大、两头小”的供给格局。从房源的建筑格局上来说，多层占29%，为主要供给地位；高层占22%、小高层占22%、低层占

5、27%，各类产品在供给中所占的比例相差不大。1.3、开发商随着国内一线品牌开发商，如华润、万达等的陆续进驻，绵阳楼市呈现群雄逐鹿的激烈竞争态势。根据2010年楼市供应量较大的10月销售面积情况排行榜分析，塞纳阳光、三江·国际丽城、华润·中央公园、万豪·尊品和嘉来·涪滨印象位居前五位，项目合计销售面积约19.2万㎡，较10月增加了3.6万㎡，销售面积市场占有率达到74%。从成交量的前五名来看，购房者的品牌意识与对居住品质的要求在逐步提高，这是绵阳楼市未来发展与走势的重要信号之一。1.4、楼盘分布2010年，绵阳楼市呈现出万

6、花齐放的姿态，楼盘分布的板块界定更加清晰明了：1、城北范围：将涪江二桥以北，涪江以西，包括小岛在内定义为绵阳城北板块。2、城南范围：将南山以南，绵中路以东定义为绵阳城南板块。以新城南为例，有富临·桃花岛、三江国际丽城、博雅·海润广场等大盘名盘扎堆。3、城中范围：将涪江二桥以南，飞来石大桥以东(含火车站)，芙蓉桥至东方红大桥以西定义为绵阳城中板块。4.、城东范围：将芙蓉桥以东的地区定义为绵阳城东板块，包括芙蓉汉城、沈家坝、富乐山地区。5、城西范围：将飞来石大桥以西，定义为绵阳城西板块，包括高新区、园艺山、石桥铺地区。1.5

7、、土地2010年6月25日绵阳举行了新政后首次土地拍卖，从现场的情况看，市场受新政影响明显，地价没有出现大幅度上涨，但景观资源好的地块，竞争还是比较激烈，不过已经较此前降低了不少热度。拍卖土地主要集中在游仙区的仙海风景区，其次是科创园区和经开区，其它地区拍卖较少。7月28日拟拍土地全部位于游仙区的仙海风景区，且拍卖面积较大，多用于旅游、居住，商业用地较少。绵阳作为四川省第二大城市，各种投资投机性需求逐渐向绵阳蔓延，并将紧随主流城市其后，逐渐步入快速上涨轨道。随着“成绵乐经济带”的快速发展以及三线城市人们对居住品质的提升追

8、求，各种因素都是促进绵阳楼市平稳发展的“定心丸”。2、绵阳市房地产市场特征2.1、房地产开发由几年前的集中在一环及市中心开发转向二环以外和城郊以及更远郊的郊区楼市并举的局面。2.2、房地产开发的重心由原来的市中心向周围发散转移，新城南、新城西将是下一个开发的热点区域。2.3、市中心由于可供开发土地越来越少，加之地价高