对大连房地产市场状况的调查

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1、进入新世纪以来，我国房地产业迅速发展，成为拉动国民经济增长的支柱性产业。大连的房地产市场同全国一样，随着经济的快速发展，也呈现出持续发展的局面。近年来，房地产泡沫问题逐渐成为大家关注的焦点。那么，大连房地产市场是否存在着泡沫?本文试图通过市场调查回答这一问题。所谓房地产泡沫，通常可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生还会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者——随着价格的不断上涨、投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格。这种情况的出现，就叫房地产泡沫。而泡沫不断膨胀的结果，是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，这就叫泡沫破裂。因

2、此，从泡沫的本质来说，是发展的不可持续性。按照这样的理解，我们不妨来分析一下大连的房地产市场。一、大连市房地产市场概况1、房地产投资增长加快2001年到2011年，大连房地产投资占全市固定资产投资的比重从34．0％下降到17．0％，平均比重为20．1％，逐渐趋于合理(见图1)。2011年，全市房地产开发投资1107．5亿元，占全社会固定资产投资总额6500亿元的17．0％。11年间，大连房地产生产总值由81．5亿元增加到189．9亿元，累计实现增加值108．4亿元，年均增长10．6％，年均拉动经济增长0．5个百分点，对地区生产总值(GDP)的年均贡献率为3．4％(见图2)。大连

3、市共拥有房地产企业617家，从业人员35891人。房地产上下游关联的行业有40多个，直接和间接就业的人口超过100万人，房地产行业为大连市创造了大量的就业机会，创造了直接的经济效益。2、商品住房需求推动价格上扬2011年，商品住宅总体销量大幅下滑，降幅为26％，但供应量却依然较高，全市商品住宅新批准上市预售量为1135万平方米，同比略降3．8％。自2000年以来，大连房地产市场进入蓬勃发展期，商品住房的需求日益旺盛，从图3中可以看出，2001年，大连市商品住宅销售面积为353．7万平方米，2010年已经达到了1126．7万平方米，尽管2011年受宏观调控政策等因素的影响，市场回

4、调，但依然销售了833．4万平方米。居民购房需求的增长极大地带动了供给的增长，2001年，大连市商品住宅新开工面积为477．9万平方米，到2006年增长了近一倍，达到931．1万平方米，此后，一直保持近千万平方米的规模，2010年甚至达到了1416．5万平方米，2011年受宏观调控政策等因素的影响，新开工面积也有所下滑，但依然达到1175．2万平方米。然而随着住房需求的不断增加，也推动了价格的不断上扬，全市商品住宅的价格由2001年的2669元／平方米攀升到2011年的7929元／平方米3、保障性住房建设进展迅速2010年以来，大连市政府深入实施民生工程，认真落实国务院关于加快

5、保障性安居工程建设的决策部署，进一步加大保障力度，完善住房保障体系，新增建设了公共租赁住房，在解决中等偏下收入家庭住房困难问题的同时，对特殊群体、新就业职工及符合条件的外来务工人员住房需求方面都起到一定作用。目前，大连市初步建立了包含公租房、廉租房、经济适用房的住房保障体系。2011年，建设公共租赁住房3．5万套，廉租住房实现应保尽保，整治弃管楼院29．6万平方米，住房公积金惠及面也不断扩大。二、大连市房地产泡沫程度的若干指标验证理论界关于房地产泡沫测度的指标众多，主要有：房价收入比、房屋空置率、房地产增长率／GDP增长率、房屋租售比等。其中部分指标在理论上很有说服力，但在实际

6、数据采集上有一定困难。从另一方面来看，不同的指标虽然有时会得出不同的结论，但一般情况下结论大体一致。因次，从数据易得和便于日后监控的角度考虑，选取以下测度指标对大连房地产市场的泡沫程度进行分析。1、房屋租售比房屋租售比是国际上用以判断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标澈，被业内称为衡量楼市健康与否的晴雨表。房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：300—1：200。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对

7、较大，后市看好。租售比无论是高于1：200还是低于1：300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。根据部分房地产中介公司的数据显示，2011年，大连市市内四区住宅的年平均租金是28元／平方米，根据房地产交易所的登记数据，2011年，商品住宅年成交均价是12551元／平方米，粗略计算租售比约为1：448，远低于1：300，大部分房地产年投资回报率在2％-3％之间，还不及银行的活期储蓄利率，如果房价逐步趋于稳定，住宅的投资价值就很低了，靠租金收入都不够偿还银行贷款。因此从这个指标来看，大连市内