裕鸿国际阶段方案

《裕鸿国际阶段方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、裕鸿国际项目阶段营销草案〖裕鸿国际〗项目阶段营销草案（2008.11.6）裕鸿国际项目阶段营销草案从“裕鸿花园”到“裕鸿国际”从2004年的“高端住宅标杆”到2008年的“高端商务旗舰”从西大街口到商城路口，花5年时间走一个路口！！实现裕鸿品牌的一次跨越与承传裕鸿国际项目阶段营销草案目录：前言（本案核心问题归纳及解答）一、市场概述1、市场概况2、市场小结二、项目思考1、项目现状概述2、目标客户分析3、项目整体思考三、价值体系1、有效资源的优化组合2、具体价值完善和突破裕鸿国际项目阶段营销草案四、营销策略（营销节点及阶段策略）1、阶段销

2、售目标2、阶段营销策略3、阶段价格策略4、阶段客户策略5、阶段媒体策略五、销售策略及执行1、销控策略2、销售执行流程及报表管理（略）3、销售细节建议六、推广部分1、推广主线阐释及主题延伸2、案场包装系统裕鸿国际项目阶段营销草案3、广告视觉表现（部分）前言：※本案核心问题归纳：——项目现状和目标？我们要卖什么？卖给谁？卖的核心思想？——面对整体及区域写字楼市场，项目优势何在？——如何实现强势引导目标客户的销售策略？——项目如何整合才能跳出市场、赢得市场、升级企业品牌?※本案营销解答重点：1、项目的核心价值体系（裕鸿置业品牌+裕鸿国际区位

3、+高端商务标准）挖掘和精准释放；2、项目产品阶段推广策略及媒体渠道的合理选择，裕鸿国际项目阶段营销草案以速度和理性的组合进攻，快速促进目标群了解本项目，形成高效销售力；1、营销节点及销售节奏的统筹计划，保证整体销售回款速度，并实现项目利润和品牌价值的双赢；2、销售现场细节及客户资源的不断完善和深入把控。※本案营销关键词：借势上位、姿态标准、超越突击。为实现项目整体营销战略目标，拟从以下几个方面分析阐述。一、市场概述1、市场概况（1）宏观经济层面。城市GDP的良好上升态势，促进近几年来整体房地产市场的持续火爆发展，中原崛起步伐加快，经济

4、形势、投资环境的改善，对商务市场有积极促进作用。但伴随着2008年全球金融风暴的来袭，房地产市场将面临不可避免的整体调整。裕鸿国际项目阶段营销草案（2）政策调控方面，国家近年来出台的系列新政对于住宅市场存在一定程度的影响，但针对写字楼的措施不明显，房地产政策短期内不会对本项目产生根本性影响。对于在住宅投资上难度风险加大的投资客来说，写字楼将成为投资新热门，写字楼市场也有可能成为新的投资热点。（3）郑州商务市场状况。近三年来办公类物业市场供应量逐年攀升，随着经济的发展，郑州写字楼市场正处于高速增长期。其中，郑东新区CBD写字楼总体市场投

5、放量巨大、区域市场竞争激烈，其中未来两年还有30—40万平米纯写字楼有待消化；市区商务板块分布集中，本项目所处区域商务氛围已经成熟，未来市场竞争激烈。近期，郑州重点写字楼项目成交量及成交价格不容乐观，如楷林国际、盛润白宫、曼哈顿广场等高端写字楼实际成交价格只徘徊在7000元/㎡左右。办公用房已售信息(2008-10)（数据来源于郑州房产网）已售数据套数面积（平方米）已售均价（元/平方米）全市54139335564郑东新区39105395945金水区1427474175中原区16475265裕鸿国际项目阶段营销草案1、市场小结（1）郑州

6、写字楼供应充足，郑东新区板块和市区板块分化明显；（2）市场观望情绪加重，尤其投资需求受到一定压制；（3）写字楼市场未来总体向好态势不变，但高端写字楼同质化竞争加剧，价格上涨速度缓慢，销售难度日渐加剧，写字楼品牌化趋势逐渐明显。一、项目思考1、项目现状概述：裕鸿国际位于紫荆山路与商城路交汇处东北角，建筑面积近20万㎡，共有4栋26层的高层建筑及局部商业，其中临紫荆山路的四层独立商场由香港新世界独家买断。前期定位为中心区首席国际级商服物业，作为成熟商务环境中的高端新锐产品，裕鸿国际的各项功能指标在冷寂的写字楼市场提升和突围的可能性很大。项

7、目自2008年9月份入市，因自身区位、产品及价格优势明显，销售状况良好。裕鸿国际项目阶段营销草案2、目标客户分析：总的来说，写字楼客户置业的终极目标除了改善办公环境之外，还要实现自身资产保值和增值，所以目标客户中用于自用型和投资型的界限不很明显，自用型客户本质上也属于投资的一种，投资型客户最终也有可能变为自用。两者的区别在于目前所属的社会角色及群体特征不同，共同之处在于认可项目本阶段的优越性价比及未来良好的升值预期。（1）投资者对价格、地段和租金回报非常关注，需求面积灵活，比较喜欢低层区，价格敏感度比较高；该类客户非常理性；大部分采用

8、按揭付款的方式置业。结合项目的区位、产品特性，以及价格、推广方向、所处的前期销售阶段，目前投资型客户比重可能会占相当大的部分，甚至整层、几层购买都有可能。这些个人和机构投资者的进入，一方面可以保持整个写字区的活力；另一方