高通智库房企研究恒隆：“零负债”的商业地产商

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1、2011/01/23房地产标杆企业研究恒隆：“零负债”的商业地产商www.gaotongchina.com摘要ò恒隆地产，前身为淘大置业，是一家在香港交易所上市的地产公司，母公司恒隆集团是香港最具资历的上市公司之一，成立于1960年，在物业发展市场拥有五十余年经验。ò恒隆地产是一家真正多元化的物业发展公司，主要业务是投资物业以供收租，发展物业以供出售，以及停车场管理与物业管理。ò2009-2010财年，恒隆地产投资物业实现租金收入港币45.46亿元，同比上升9.2%，其中香港物业租金收入港币26.15亿元，同比上升5.7%，内地物业租金收入港币19.31亿元，同比上升14.4%。

2、ò2009-2010财年，恒隆地产开发物业实现销售收入港币75.11亿元，同比上升68181.8%。ò恒隆地产在香港已经十年没有拿地，其业务重心已经转移到内地投资物业。截至2010年年底，恒隆地产在内地6个城市拥有9个项目，其中已建成并营业的包括上海恒隆广场、港汇广场和沈阳皇城恒隆广场。ò“专注于以商场为中心的高品质综合物业”是恒隆地产的商业策略。恒隆地产在内地仅开发商业物业，并且全部持有，只租不卖，形式上越来越像一只商业“招租股”。ò2005年，恒隆计划在内地投资400亿港元兴建18个项目，显然计划过于乐观。但恒隆预计，当手中项目开发完毕，将大举借贷进行第三期扩张。ò恒隆地产是

3、少有的在相当长一段时间保持“零负债”的开发商——时刻保持手中的现金大于银行借贷。也许是经历了发展早期的惨痛教训，使得恒隆在财务策略上显得相当保守。ò2011年，恒隆在内地会有两个新项目建成并开业，分别是沈阳市府恒隆广场和济南恒隆广场，预计未来5年，恒隆手中的发展中项目将“遍地开花”。房地产标杆企业研究目录一、恒隆地产的概况及发展沿革.......................................11、恒隆地产素描..............................................................................

4、.......................................12、恒隆地产的历史沿革.........................................................................................................2专题：百年淘大.......................................................................................................................3二、恒隆地产在香港

5、.................................................41、90年代以前：以地铁上盖住宅项目为主........................................................................42、90年代初：出租物业的顺周期扩张和大规模融资........................................................43、1997年：高峰期抛售........................................................

6、................................................54、1997年~1999年：蛰伏重整出租业务.............................................................................55、1999年至今：反周期拿地，套利住宅物业....................................................................6三、恒隆地产在内地............................................

7、.....81、恒隆地产的内地发展路径.................................................................................................8专题：陈启宗的“零负债”.................................................................................................102、恒隆的内地土地策略...