公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷

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1、湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案法理提示：本案志远大厦作为租赁标的物仅通过主体与基础部分验收，双方当事人在履行上述合同过程中，承租人以该租赁标的物未办理竣工验收与消防验收为由提起诉讼，请求判令双方签订的《志远大厦3—4层租赁合同》无效。民事权利保护的法律适用原则是：特别法优于普通法，特别法有规定的，应首先适用特别法，只有在不能获得特别法保护的情况下，才能适用普通法的保护。据此，本案应优先考虑适用特别法，即《中华人民共和国建筑法》（以下简称建筑法）与《中华人民共和国消防法》（以下简称消防法）的相关规定。建筑法第6

2、1条规定，建筑工程竣工验收后，方可交付使用。消防法第10条规定，按照国家工程建筑消防技术指标进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。上述法律规定表明，工程竣工验收是工程建设的最后一道程序，是对工程质量实行监督检验和控制的重要环节。建筑法第61条关于“建筑工程竣工验收后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”的规定、消防法第10条关于“必须经公安消防机关进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，均为法律的强制性规定，即命令当事人为一定行为的法律规定，而非任

3、意性规定。本案二审法院依据上述法律规定，维持了一审法院关于《志远大厦3—4层租赁合同》无效的判决。其意义在于：确立了审理此类纠纷案件的原则，即：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。上诉人（原审原告、反诉被告)：湘财证券有限责任公司，住所地湖南省长沙市黄兴中路63号中山国际大厦12楼。法定代表人：陈学荣，该公司董事长。委托代理人：于再灵，北京市同和通正律师事务所律师。委托代理人：罗爱民，北京市同和通正律师事务

4、所律师。上诉人（原审被告、反诉原告)：云南志远房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市青年路389号志远大厦9楼。法定代表人：侯司国，该公司董事长。委托代理人：侯朝辉，该公司董事长助理。委托代理人：崔锡昆，云南汇丰源律师事务所律师。一、云南省高级人民法院一审查明的事实1999年11月24日，云南志远房地产开发有限公司（以下简称志远房地产公司）与湘财证券有限责任公司（以下简称湘财证券公司）签订《志远大厦3—4层租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定：志远房地产公司将其坐落于云南省昆明市青年路389号志远大厦3—4层出租给湘财证券公司。租赁面积3840平

5、方米，租期10年，年租金2，304，000元，湘财证券公司开业为租期开始之日，开业前为免租期；志远房地产公司交付的承租物必须保证所租面积的消防设施等畅通及安装完好，能满足湘财证券公司经营前期准备及今后经营需要；志远房地产公司提供大厦东西两面玻璃幕墙供湘财证券公司安装“湘财证券大厦”字样，并在主楼顶免费提供四面框架内广告位，安装“湘财大厦”字样及相关广告，湘财证券公司每年应对大厦形象在媒体上进行适当宣传，确保大厦知名度；湘财证券公司广告策划由其负责，设计与施工方案需经志远房地产公司审核施工；在租期内，志远房地产公司有义务协助湘财证券公司办理装修期间施

6、工许可证、广告牌登记、消防及安全验收手续；湘财证券公司有权在不损坏和改变租赁物业整体结构的前提下装修，经志远房地产公司同意办理国家机关规定的手续前提下，可以在主楼顶安装小卫星站等；湘财证券公司直接用于经营可移动的设备，《租赁合同》终止时，由湘财证券公司一并收回，安装在体内的设备届时由志远房地产公司与湘财证券公司协商拆除，凡装修的地、墙、柱、顶等固着物和不可移动部分不得拆除；志远房地产公司保证该物业是符合国家有关法律、法规及有关政策建造并拥有完全所有权，向湘财证券公司提供所有权证，湘财证券公司向志远房地产公司提供国家法律机关准予在昆明设立经营机构的相

7、关文件，双方在符合国家有关政策及法规基础上签订本合同。合同履行期内，任何一方要求提前终止合同，均视为违约，违约方须向守约方支付年租金的200％的违约金，并承担守约方因此造成的损失，支付第一年租金合同生效。双方还就其他权利义务及违约责任等事宜进行了约定。该《租赁合同》签订后，志远房地产公司将房屋交付湘财证券公司。1999年12月16日，湘财证券公司支付志远房地产公司一年房屋租金2,304,000元。随后，湘财证券公司对志远大厦3—4层进行装修、安装等经营所需的筹备工作。2000年3月28日，湘财证券公司对外营业。2000年12月27日，湘财证券公司函

8、告志远房地产公司：经中国证监会昆明特派办批准，湘财证券公司青年路证券营业部须于2000年12月29日至2001年1月1日从