2010年宁波翰林国际整合策划报告(nxpowerlite)

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1、HANLININTENATIONAL翰林国际——整合策划报告——提报演示：双赢房产www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879——序言——产品，具有与生俱来的戏剧性，广告创意的任务是将其发掘并重加利用，形成产品与消费者的相互作用。——罗瑟·瑞夫斯此次提案的目的就是：挖掘产品独特的销售主张（USP），建立项目的价值体系，从而找到项目价值的归属——消费群体PREAMBLE市场关注宁波宏观市场受宏观调控影响，2010年宁波市场较为震荡，目前后

2、期市场发展仍不明朗；二套房政策的落实打击了投机者甚至部分投资者，市场转变到观望的情绪；市场总体的趋势为量跌价平，未来此类销售现象将会延续。办公建筑许可政策的执行，大量减少了办公公寓楼的数量公寓市场成交量在5月份大幅下降，成交价格出现下滑趋势，江北万达开盘时出现一次性8.5折的优惠价格。2010年1-5月份公寓市场总体供应量有9.7万㎡，供应套数约有2000套左右。镇海市场供需情况镇海公寓市场为今年楼盘不多，有一定市场空间。新政影响，客户群将以自住为主，低总价的小面积的房源（实现两房功能）将受到欢迎。区域内在售项目产品销售

3、情况分析地域案名销售套数销售价格销售情况（5月份）4月5月环比4月5月环比案场销售率实际备案率骆驼板块小骆花园101-90.00%105519153-13.25%97%93%银亿海尚广场5311-79.25%128161538820.07%99%97%庄市合生国际城高层2832-99.29%13677150009.67%85%73%近郊风景九园53518-96.64%1064710613-0.32%80%74%世贸广场（住宅）16821-87.50%930496343.55%90%77%老城南熏别院52-60.00%14

4、8451710015.19%100%90%镇海中意马达地块商住小区/11//12645//13%竞争个案分析世贸广场开发商：宁波传化绿都置业有限公司项目位置：宁镇路以南，隧道路以西，镇海电厂以北容积率：3.7绿化率：30%总用地面积：3.5万平方米总建：16万平方米规划总户数：公寓600套产品：单身公寓26层1幢面积：50-70㎡总车位数：871个装修情况：单身公寓精装修建材：U形玻璃、石材幕墙、金属百叶推出时间：2010年4月16日郁金香开发商：宁波新恒德置业有限公司项目位置：容积率：<3绿化率：≥25％建筑密度：27

5、.5％总用地面积：26380㎡总建：97773㎡（公寓15892㎡）规划总户数：718户（公寓490户）产品：一幢19F公寓楼面积：25-35㎡总车位数：610个装修情况：单身公寓精装修建材：U形玻璃、石材幕墙、金属百叶推出时间：2010年8月份鼓楼广场开发商：宁波市镇海区住房发展投资有限公司项目位置：位于镇海旗杆弄西侧、鼓楼北侧、龚家弄南侧总用地面积：18230平方米总建：19604平方米规划总户数：78户产品：4幢，每幢4层，其中1-2层为商铺，3-4层为公寓式酒店和文化休闲区面积：38-77平方米，主力面积38-4

6、5㎡总车位数：200个装修情况：白坯建材：U形玻璃、石材幕墙、金属百叶客户分析：镇海本地的投资客户为主均价：7500元/㎡推出时间：预计7月初市场结论在新政影响，尽管公寓产品市场竞争强度有所减弱，但市场观望情绪浓厚且投资需求被抑制，如果深度挖掘项目的卖点，有效地积累目标客户成功完成销售将面临着巨大的挑战。项目介绍青林湾金达利21码头新星商业中心西塘河海曙实验小学本案区域分析镇海中学蛟川书院招宝山饭店镇海鼓楼人民公园占地面积:1787平方米建筑面积:19677平方米总户数:280户装修情况：精装修主力面积：50-70平

7、米产品分析A户型E户型主力户型C户型F户型主力户型户型装修效果图户型装修效果图营销思考思考1：成为标杆才有行销话语权经验主义操盘观念认为许多人们都认为，市场的关键是说服他人自己拥有一件更好的产品或者能够提供更优质的服务。双赢认为如果你的市场份额较小而因此需要与大的公司进行竞争，那么你的市场策略就需要深入考虑并作出调整了。在市场中最为本质的一点就是创造一个市场，使得自己能够在这类市场中成为第一。这个道理是比较明显的，当你拥有一件产品，并且占据市场中的领袖位置时，要比说服他人说你有一个比目前市场上第一的产品还要好的产品容易的

8、多。如何塑造标杆地位？我们可以通过一个例子来说明这个问题：（1）谁是第一个单独飞行穿越大西洋的人？（2）谁是第二个单独飞行穿越大西洋的人？大多数人都知道第一个单独飞行穿越大西洋的人是查尔斯·林白。但是大多数人却无法记住谁是第二个人。第二个人飞越大西洋所用的时间更少，耗费的燃料更少。但是又有几个人知道他呢？第一个飞