临沂城市商业中心产品调研规划及经营策划报

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1、城市商业中心产品调研规划及经营策划报告面临的困局目标目标下的战略解决核心问题实现回答研究范式项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速回现，并使市场持续火爆我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。问题2问题3如何通过产品的建筑规划，打造项目竞争优势，实现快速的销售或租赁？怎样能够实现低风险下快速回现，并使市场持续火爆如何在低风险的操作下快速回拢资金，并兼顾利润最大化？问题1如何通过招商与后期的运营管理，把项目持续做旺？市场与项目定位回顾项目地块及周遍情况项目用地面积3.4767公顷，属于商业用地，规划要求容积率不大于2.5，

2、建筑密度不大于45%，绿地率不小于30%。项目东西长约150米，南北长约200米。项目规模地理位置本项目地处市西郊老批发市场区域内，周围商业气氛浓厚的街区，具备良好的区位和地段优势。周边由于属于老市场范围，因此道路拥挤，路面相对较窄，交通环境较差，车辆出入不便，另作为批发市场常用的交通工具机动三轮车，在解放路属于管制车辆，不允许进入。解放路青年路商城路华丰步行街项目地块区间路地块现状地块现状已经拆迁完毕处于整理阶段，整体较为平整，内部无明显高差。周围市场混杂，地块周边道路交通较混乱，除南部解放路现状路况较好外，地块其余三边的道路状况

3、均不尽人意，成为项目未来经营发展的制约条件。项目地块现状及周边情况简介项目市场定位回顾及市场产品现状市场定位回顾与调整市场定位回顾与调整业态定位：服装、小商品、鞋类及针织，四类综合的批零兼营市场，其中产品档次与周边市场形成一定差异，但不易过高。开发规模定位：本项目的市场经营面积需求空间约为3.57万平米，考虑到规划条件、经营条件的限制和项目定位的需求，建议本项目的开发面积在4.5万平米以上。项目价格定位：24800元/平米建筑面积。客群定位：市内及省内投资者，以及对现状经营状况需要改善或想要扩大经营的各类经营客户。项目市场定位回顾及

4、市场产品现状现状商业建筑分析批发市场发展趋势商业聚合形态“线”型“面”型“点”型布局模式街市城优点一次性投入少,临街铺面商业利润高;多为自然形成,客户有一定基础的认同心理;市场容易启动。具有集中成片,容易形成集聚效应;资金投入少,铺面数量增加快等优点。集中在一大型多层建筑内,易形成规模效应,具一定广告优势;组织管理和服务设施相对完善;人车流线明确;购物环境较好,且不受天气影响。缺点在配套服务设施缺乏;规模不易扩大,档次不易提升;商业活动增加沿路的交通压力,影响通行能力;发展的后续力不足等不利因素交通混杂,环境质量差,空间单调乏味、缺

5、乏可识别性;市场启动较慢;进深太大,靠里的商铺生意较淡;多为一、两层临时建筑,室外空间没有盖顶,受天气影响大。项目一次性投入大,不利于分期建设,市场启动缓慢;经营效益随楼层的可达性差而递减。形成方式自发形成、没有规划的“马路经济”有粗略、简单的规划,仅满足防火与疏散要求有规划,设计水平较高,一般是选址兴建,配套较齐全建筑形象较乱,没有统一的城市景观平淡、兵营式的建筑,毫无特色特色性较强,通常为该地区的标志性建筑备注这三种模式多以单一形式出现,也有多形式组合的例子。项目市场定位回顾及市场产品现状现状商业建筑分析市场现状概况商业建筑规划

6、分析因素市场现状特点建筑风格多数专业市场建筑设计无风格可言，部分市场采用欧式立面，以及现代风格的入口及建筑设计。建筑结构以二层砖混建筑为主，少数新建改建市场及商场采用框架结构设计，增强了内部铺位划分的灵活性。整体规划布局原有市场基本遵循条状规则的常规布局，但也有例外，如澳龙服装市场，在规划设计中过度追求建筑空间的形式而忽略了市场的使用性质，不规则的道路网布局不利于后期的商业经营。外部空间设计店铺以外空间，交通组织较为拥挤，存在占道经营等不规范现象，交通流线混乱，与城市道路之间未内很好协调，限制市场自身经营的同时增加了城市交通的压力。

7、内部交通流线内部店铺与店铺之间道路狭窄，不利于人行及车行交通。铺位空间划分原有旧市场铺位划分较为单一，未能很好根据各市场经营业态划分铺位面积，而是采用一刀切的模式，铺位大小统一。市场配套设施市场服务配套设施不健全，如卫生间，仓储空间，餐饮设施等。现状存在市场多数兴建于90年代甚至更早时期，多数市场的兴建没有进行专门的规划设计，有些经过规划设计的也存在不同程度的问题，空间环境缺乏可识别性，人流导向不明确；市场建筑的室内室外空间处理相对简单，无太多特色。临沂的城市道路规划规范，但由于区域内市场众多，导致道路在人流高峰时期，易形成堵塞与混

8、乱，不利于人行交通及货物的流通。项目市场定位回顾及市场产品现状现状商业建筑分析典型案例介绍建设较晚的澳龙物流批发市场，由于在规划设计上过度追求建筑及规划的形式而忽略了经营业主的使用需求，从而导致在后期使用中存在种种问题。例如，道路设计