房地产业真的是暴利吗

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1、□财会月刊·全国优秀经济期刊房地产业真的是暴利吗胡建军（厦门兴基伟业房地产开发有限公司厦门361006）【摘要】近年来，由于房价上涨过快，舆论导向以及公众的口诛笔伐，使房地产企业背负着“暴利”的妖魔化形象。那么究竟房地产业是否“暴利”呢？本文通过分析房地产业链上交各项国家财政税费的数据，反映房地产业的收入去向和“暴利”动因，阐述房地产业对国家财税的贡献程度。【关键词】房地产业财税比重1998年房改以来，政府就将发展房地产业作为提振单位：万元经济的手段，在中国迅速形成了一个暴利的房地产行业。序号公司名称营业收入营业成本成本收入比然而随着房地产业的大力发展，房

2、地产诱发经济过热问1万科房地产7064685426260760.34%题，高房价随时可能产生房地产泡沫破灭并引发社会不2保利房地产4513183288084663.83%安定因素。国家为了抑制房地产（主要是个人住房领域）3金地集团房地产2321389140885060.69%价格大幅上涨，陆续出台了多项宏观调控措施。然而在一4招商房地产131427757477443.73%声紧似一声的宏观调控中，房价还是一路狂奔。5陆家嘴房地产955105124253.65%6中粮房地产52408831264959.66%房地产业宏观调控失效，究其原因，主要是因为中国7中

3、国宝安房地产16350710173962.22%房地产行业已形成一个以开发商获取暴利、银行提供巨8首开股份房地产85544539638446.34%额信贷支持、地方政府依靠出让土地出政绩开财源的利9华远房地产26034412832149.29%益共同体，宏观调控在方向上缺乏针对房地产利益获得10世茂股份房地产52561426779950.95%者的强力调控措施。在中国房地产业的长期牛市中，地产11新黄浦房地产873326700776.73%商与地方政府一直坐在同一条船上，形成了一种“一荣俱荣，一损俱损”的伙伴关系。本文通过详细数据，分析房地2.期间费用。指

4、企业发生的、不能直接或间接归入成产业收益分成结构和上交国家财税的比重，以阐述该伙本、直接计入损益的各项费用，包括管理费用、销售费用伴关系以及房地产“暴利”动因。和财务费用（本文将借款利息归属于财务费用中）。一、房地产业成本利润构成分析对于三大期间费用(含管理费用、销售费用、财务费房地产业除取得销售收入外，同时要付出相应的成用、借款利息），因企业情况不同，费用也有所差异。为统本和费用，这些成本和费用包括：土地成本、建安成本、销一数据标准假设，本文将土地增值税计税扣除标准作为售税费、借款利息、期间费用、企业所得税等。以每平方米标准费用，那么期间费用为销售成本的

5、10%，其中借款利的商品房进行成本利润结构分析，设每平方米的销售收息支出为销售成本的5%计294.84元、其他期间费用为销入为10000.00元，房地产企业一般成本利润构成如下：售成本的5%计294.84元。1.销售成本（工程建设成本）。指企业确认销售商品3.营业税费。指销售商品房应当缴纳的营业税、城市房等销售收入时应结转的对应的成本，包括土地成本、建维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税。安成本、开发间接费用等。按税法规定，销售商品房要按销售收入上交5%的营根据2011年上市公司财务年报数据，摘录部分上市业税，同时按已交纳的营业税、增值税再上

6、交7%的城市维房地产公司有关房地产开发销售的2011年度财务数据指护建设税（假设纳税人所在地为市区）、3%的教育费附加、标如右上表所示。从表中得出，11家上市公司房地产开发2%的地方教育费附加，四种税费合计为销售收入的5.6%，销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.9675%，所即560元。以本文设每平方米的销售成本为5896.75元。按税法规定，土地增值税的增值额=10000.00-□·102·2014.3上全国中文核心期刊·财会月刊□5896.75×（1+20%）-294.84-294.84-560.00=1774.22工程建筑施工单位提供施工服务

7、取得施工费后，也（元），增值率=1774.22÷（10000.00-1774.22）×100%=将获得经营利润所得。设施工单位经营利润率为10%，21.57%，土地增值税=1774.22×30%=532.27（元）。那么施工方因提供工程施工所得上交的企业所得税=4.企业所得税。指房地产业的销售经营税前所得按2464.84×10%×25%=61.62（元）。25%上交企业所得税。税前利润=10000.00-5896.75-工程建筑成本扣除施工方的经营利润，即为施工方560.00-532.27-294.84-294.84=2421.30（元），企业所得的施工成

8、本。而施工成本又细分为劳务人工成本和材料税=2421.30×25%