长城物业-潍坊金融街物业服务管理方案01(11-10)

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1、第一章物业服务策划一、管理及服务需求分析1、项目基础信息——附表1项目概况一览表项目名称金融服务区座落位置山东省潍坊市奎文区胜利东街5087、5097、5111号项目四至东：至原奎文区政府，南：临胜利东街，西：临潍州路，北：至邮局宿舍。建设相关方设计单位：潍坊建筑设计院建设单位：潍坊置城实业有限公司监理单位：施工单位：烟台园城建筑公司占地面积（12630.80）㎡容积率6.22绿化率（33.18）%绿化面积（4000）㎡总建筑面积（157267.2）㎡可收费面积（175389.64）㎡竣工时间2007年12月入住时间2008年03

2、月26日住宅面积多层：（/）栋（）㎡，小高层：（/）栋（）㎡，高层：（2）栋（72701）㎡，别墅：（/）栋（）㎡写字楼面积（4）栋（18-30）层（）㎡商业面积（裙房）栋（3）层（25000）㎡，公建（幼儿园/小学）：（/）㎡，其他：（/）㎡。会所面积（/）㎡功能配置/停车场机动车停车位共（1366）个，其中：地下停车位：1311个售（）个，租（）个；地面停车位：55个售（）个，租（）个；摩托车停车位（/）个，自行车/电瓶车停车位（/）个；停车场入口（1）个，出口（1）个；小区出入口（3）个。垃圾中转站（1）个（10）㎡分布位置

3、E座北侧化粪池（5）个（500）㎡分布位置负二层水池（箱）（2）个（20）㎡分布位置C座天面、D座天面（消防水箱）燃气□市政燃气；□专用燃气站；■其它供暖■市政供暖；□专用供暖站；□自有供暖站；□其它1482、顾客群体分析——附表2顾客服务需求分析表分析项目分析内容统计分析结论潜在的服务需求业主年龄段区间学龄前儿童（7岁以下）、学生（7-18岁）、18-30岁、30-50岁、50岁以上等不同年龄段的比例；业主年龄段主要集中在：30—50岁之间，约占70%；18—30岁、50岁以上各占约15%。业主的学历层次小区业主初中及以下、高中

4、（中专）、大专、本科、硕士、博士等不同学历的比例；/业主的籍贯分布是否有明显的群居倾向？所占比例？业主主要以本地人为主，约占80%。业主职业及收入业主从事不同职业的比例？是否有明显的同业倾向？是否属同一系统？业主不同收入的比例？/业主置业性质住宅/商业/办公等面积及户数的比例？首次/二次/多次置业业主的比例？房屋自用/投资比例？出租户数的统计？业主置业多为二次置业，以投资、出租为主流；房屋中介服务、租户搬迁控制家庭人口数比例分别分析2人/户、3人/户、5人/户、7人/户及以上、三代同堂等的家庭人口比例/车辆拥有量户均车辆数量与停车

5、位的比例？约1：0.7风土人情当地特殊的风土人情/习俗？潍坊为世界风筝都，当地人有放风筝的习惯；当地萝卜为地方名特产，本地人有生食萝卜的习惯时令萝卜团购服务特殊客户群体例如高龄孤寡老人、残障或疾病、家庭困难、银行系统、政府机关等金融服务区主要以金融系统办公为主流，目前已入驻银行4家，保险公司、投资公司等多家在征询业主同意的情况下，定期发布金融街商务通讯册148宠物饲养饲养宠物的业主户数和宠物数量，是否有特殊的宠物饲养（如藏獒、变色龙、蜥蜴等）？金融服务区主要以办公为主，养宠物的情况较少业主兴趣爱好业主的个人喜好是否有统一性？商业用

6、户较多，存在业务合作的需求在征询业主同意的情况下，定期发布金融街商务通讯册；开通网上沟通平台、组织社区文化活动；1483、项目特点分析——附表3项目管理需求分析表分析项目分析内容统计分析结论潜在的管理需求规划设计1）项目选址项目所处地理位置（郊区、城乡接合处、市中心等）？周边有无商业圈？小区地处位置？周边治安状况？项目是否封闭？项目位于市中心潍坊市区繁华地段，，周边商业、星级酒店密集，小区设计为开放式管理，周边外来人员多。在小区内居住或办公的住户，对物业服务的整体要求较高，对于外来人员、外来车辆的管理要求较高。2）外观设计色彩及材

7、料：墙体颜色、材料是否耐脏及耐用？是否使用保温材料等？外观颜色较浅，耐脏性较差，外墙有保温材料。提高外墙清洗频率外观：凸窗、阳台、露台等处业主是否希望改动？小区空调外机预留位不合理，安装空调困难，外机百叶窗太过密集，不利于散热，会导致空调出现死机的现象3）景观设计小区环境布局？小区绿化面积？水系的面积？园林植物的品种及数量？房屋间距等分析？小区绿化较少，无贵重苗木，主要以冬青、松柏、玉兰为主，规划绿化面积为4000平方米；小区南侧有水系一处，尚未竣工；小区园艺交付后，需重新规划、整理4）交通设计停车场车位的位置、数量、进出口管理等

8、的分析？小区进出口道路是否市政主干道？小区外的车流量大小？小区地面停车位为55个，地下停车位规划为1311个，基本可以满足小区内业主的需求，但乐购超市购物车辆会占据部分车位，小区全部入住后将影响小区住户的正常使用；小区共有出入口3个，其中车行口2处