锦绣0城营销策划方案

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1、锦绣乾城全案策划报告烟台大唐房地产经纪有限公司32锦绣乾城全案策划报告前言本投标书由项目分析、项目市场定位、项目预期、价格控制、营销策略、合作方式六大部分组成。其中项目分析部分从项目硬件条件、区域状况、竞争项目等多个方面进行了较为详尽地论述，旨在为标书后面部分的项目定位、价格预期及营销推广策略提供相应的数据和理论支持。通过对项目硬件和其所处区域的分析，即可明确其合理的市场定位和产品卖点，并找出项目的目标客户。而后提出合理的价格预期和销售周期控制。根据确定的预期价格及销售周期，我们在后文中的营销推广策略部分提出了实施建议和不同销售期的推广重点。烟台大唐房地产

2、经纪有限公司32锦绣乾城全案策划报告第一部分：项目分析一、条件分析1、位置及四至锦绣前程项目位于海阳市方圆街道东哲阳村，地处海阳市方圆街道东部、青威高速公路北侧、东风大道的东部，是旧城区的中心地带。用地南侧不远即为青威高速公路，交通十分便捷；西面紧邻城市主要景观性大道---东风大道、南部规划为大学城，东部为城市郊区生态用地，地理位置重要，是开发建设新农村和旧村改造的理想地带。规划用地交通极为便捷：东面紧邻盛竹路（规划道路红线宽度为35米宽，道路绿化带宽度为10米宽），西面为城市主要的景观大道东风大道（规划道路红线宽为52米，规道路绿化带宽度为20米），北面

3、为海园路（规划道路红线宽为42米）。南临建设中的大型综合性学校。2、地块分析现状地块总用地面积为31.7372公顷，现状用地以村庄建设用地为主，在用地北部现状已经建有部分多层住宅和两层一类居住建筑，现状用地地形变化较小，地势平坦，局部现状地形高差很大，高差在3-5米左右。地块以规划道路分割为四部分，道路布局为东西向“王”字结构。西侧紧邻东村河支流，由北向南流向，因此规划中可以充分考虑水资源的利用，以营造有特色的园区氛围。但是考虑到现状地块整体上的东高西低因素，建议在充分研讨的基础上确立最佳的引水方案。3、主要技术指标分析首期开发建筑总面积40000平方米，

4、由建筑方案中看出首期建设以多层（5+1）为主，单体标准为4单元、一梯两户、层高2.8米，基本户型为两居室，面积在60-90平方米之间。烟台大唐房地产经纪有限公司32锦绣乾城全案策划报告烟台大唐房地产经纪有限公司32锦绣乾城全案策划报告4、户型分析作为发展中的县市级城市，城市化的程度决定了消费观念的差异。在由农民向市民转变的过程中，固有的生活方式和居住习惯就会影响购房趋向。同时由于地缘婚姻较强的因素，大家庭的占比相对于大中城市会更高一些。再加上海阳高速发展的社会生产力和相对受经济危机影响较小的原因，因此，建议主力户型以80-110平米的二居、三居为主。考虑到

5、首期市场将以事业性单位、优秀企业、个体经营的中高收入者为主的因素，可以建设部分复式结构或者组分式中小户型。5、项目配套分析项目采用现代化标准配置，每层多为两户。园区门禁系统和单元门禁系统完善。地上车库和地上储藏室设计，车库与户数比例为1：2，储藏室与户数比例为1：1。全封闭式阳台、预留空调位、太阳能利用等。项目园林布置丰富多彩，物业配套有学校、幼儿园、酒店、大型商场、沿街商铺等。一、区域分析1、道路交通状况方圆街道区域内主要道路有东凤路、盛竹路、海河路、海园路、海阳路等。区域内主干道路的可通达性很好，路面平坦、宽阔。2、人文、环境概况方圆区域在海阳是一个相

6、对成熟的街道办，项目地块东、北以工业企业为主，西、南以住宅、商业、事业单位为主，为海阳的新兴发展区域。环境优美、依山傍水，道路宽阔，配套完善。3、生活配套现状方圆街道办事处目前集中了相当一批党政机关事业单位，医院、学校、自来水、银行、宾馆、市场等，整体生活配套完善。4、区域未来发展展望方圆街道的兴起至今也有十几年的时间，作为东村镇的北区，天然具有着不可比拟的优势和发展空间。东村镇驻地西、南、东的发展方向都有着难以突破的自然障碍，向南——寿山隔断了与开发区的连接，向西——老城区的烟台大唐房地产经纪有限公司32锦绣乾城全案策划报告短期难以改造和自然地势障碍，向

7、东——碧城工业区的单调难以聚拢人气，而位于北部的方圆街道办东部是方圆工业区、西部是新拓展的辅助中心区。因此，方圆街道盛竹路以西区域将成为东村镇未来商住发展的主要区域。随着城市化进程的加快，这一区域的政治、经济影响力将会被进一步强化，区域内的道路、绿化及原有市政设施定会得到改善，区域形象也会随之变得更加中心化。一、区域项目与竞争分析由于近几年海阳发展方向主要定位于打造优秀滨海旅游城市，因此自2004年以来房产开发的热点一直在旅游度假区。同时由于城市化进程的起步较晚，海阳总体生产力横向比较较为落后，产业化氛围不完善，新兴工业区的发展起步晚，产业工人较少，商业、

8、服务业也较为落后。因此，导致了海阳市政府驻地——东村镇的发展相对滞