论我国房地产证券化研究

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1、对外经济贸易大学硕士学位论文论我国房地产证券化研究姓名：王飚申请学位级别：硕士专业：国际贸易学指导教师：梁蓓20050301我国房地产证券化研究内容提要房地产证券化将是解决我国房地产融资瓶颈问题的必然趋势借鉴国际经验探索中国房地产证券化模式是我国房地产金融面临的重要课题本文试图就中国房地产证券化的可行性及其模式进行探讨本文共分六个部分第一部分论述房地产证券化的功能及作用房地产证券化通过吸纳大众资本而具有使存量资产流动化投资风险分散化以及实现杠杆融资效应等功能第二部分对房地产证券化的收益与风险进行了分析发行人可以实现低成本融资扩张并收取后续服务费但面临资本风险收益风险市场利

2、率等风险投资人将得到高于银行长期存款利率的投资收益但面临更多的风险如预付风险欺诈风险法律风险信用风险不可抗力风险等第三部分探讨了房地产证券化的条件纵观美国日本加拿大英国等房地产证券化历程房地产证券化必须具备一定的经济制度技术组织等主客观条件第四部分为发达国家房地产证券化模式与借鉴纵观美国加拿大英国法国等国房地产证券化的经验可以得出如下启示政府在发展住房金融二级市场中均起到了重要作用它通过在立法和机构组建方面给予一定的支符既解决了市场不能解决的问题又为商业金融机构创造了发展条件各国既重视政府的作用又不忽视商业金融机构的作用即位是政府性公司在操作上也是市场化的各国参与抵押贷款

3、证券化的机构都有多家在互相竞争中促进金融产品质量的提高价格的下降第五部分对中国推行房地产证券化的可行性进行了分析中国房地产证券化的有利条件有国际上房地产证券化的成功经验国内巨大的房地产市场及其强劲的发展势头房地产金融市场的快速发展逐步成熟的国际标准的证券市场较为完善的国内金融组织体系进步中的高科技产业所能提供的技术支持日益健全的法制环境以及庞大的房地产证券需求群体等制约中国房地产证券化的因素有产权制度的多元化多重性有关房地产证券化的法规空白如没有信托法信托业法房地产抵押贷款管理规范等房地产市场的过度投机证券市场的容量较小及机构投资人的缺乏房地产金融一级市场总体规模发育不够

4、银行借贷形成的贷款资金滞销及历史遗留的房地产开发贷款拖欠等因素信用体制的不健全尚未形成成熟的房地产证券化具体技术—4—我国房地产证券化研究总体说我国推行房地产证券化的总体条件已经基本具备但有待进一步完善随着我国市场经济体制改革的不断深入实施房地产的证券化条件将日益成熟第六部分为中国房地产证券化模式探索中国房地产证券化目前可采取如下四种模式l房地产投资基金房地产投资基金应是我国房地产证券化的良好模式我国房地产投资基金模式主要可借鉴美国的房地产投资信托的某些做法再结合当地经济发展与开发特点来设计推出一般我国的基金形式多为契约型发起人是按国家有关规定成立的证券公司信托投资公司或

5、基金管理公司基金管理人多是由发起人共同出资组建的专门的基金管理公司托管人由商业银行担任2房地产股票在国民经济整体好转股市稳健发展之际放松作为国民经济支柱产业的房地产企业股票上市的管理加速房地产股票的发展仍是我国房地产证券化优先考虑的模式之一3房地产共有待分产权信托也是适合我国商用房地产证券化的可选模式之一它是将产权标的物委托给银行管理投资人可以将购得的房地产的待分权转移给信托银行以换取受益的凭证4房地产抵押贷款证券化房地产抵押贷款的证券化实质上是把房地产抵押贷款合同进行技术处理后在市场上出售—5—我国房地产证券化研究前言房地产业作为一个投资大回报周期长的产业其发展离不开资

6、本市场的支持近年来由于国内房地产开发门槛的提高银行贷款难度加大房地产商纷纷将目光投向资本市场积极寻求多元化的融资渠道目前我国的房地产市场进入了真正的资本为王的时代房地产证券化也正是在这样的呼声中来到中国并成为房地产金融市场上的一大亮点第一章房地产证券化及其功能一房地产证券化的涵义20世纪70年代美国专营房地产贷款的金融机构以贷款债权为担保向投资大众发行抵押证券借此筹措抵押贷款资金证券化一词开始出现证券化是指设计一种能够满足资金供需双方的金融工具使资金的需求者及时获得所需资金资金供给者藉此获取合理报酬的资金融通过程证券化的形式包括股票债券和投资基金等房地产证券化就是将房地产

7、直接投资转变为有价证券形式使投资人与房地产投资标的物之间的关系由拥有房地产的所有权转变为拥有证券的债权即将直接的物权关系转化为债权关系它包括两个方面即房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化房地产证券化的本质是不同投资人获得房地产投资收益的一种权利分配是以房地产实物做担保将房地产投资权益予以证券化从融资的角度说房地产证券化侧重于资产负债表外的融资是以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系而房地产公司股票则是资产负债表内的融资房地产证券化的宗旨是在不丧失房地产产权的前提下将其资产化流动化利用证券市场的功能充分实现房地产的资本