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1、我国房地产市场调控的难点与对策1.引言上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本
2、文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。2.房地产市场调控的难点2.1目前房地产市场现状(一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决
3、。(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？112.2我国城镇化发展带来的刚性需求最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68%；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升
4、至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。最近五年我国商品房销售量：2008年，6.21亿平方米；2009年，9.37亿平方米；2010年，10.43亿平方米；2011年，10.99亿平方米；2012年，11.13亿平方米。2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万的农民进城，同时还有很大一部分虽然进城了，但并没有落户城市的，所以住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%～70%期间是加速城市化的时期。我
5、国未来的城镇化率应该是70%左右，即目前农村居民人数将由6.2亿人减少到4亿人左右，需要转移的农村居民人数达2亿2000万人（按2012年全国13.54亿人口来计算）。解决2亿2000多万人的住房问题，对房地产市场的发展带来了刚性需求。我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇，同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。2.3地方政府“土地财政”地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了
6、地方政府收入的30%以上，有的甚至达到50%以上，曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”使房地产宏观调控由于缺乏地方政府的支持和配合而成为“空调”，从地方政府的角度看，现行的财税体系使基层政府缺乏财政的支配权，财权主要掌握在中央政府手里，依赖土地财政实在是无奈之举。因此，要解决这个问题就必须改革我国政府现行财税体制，把更多的财权下放到地方政府。
7、当然地方财权和国家财权的问题是比房地产市场调控更大，更长远的课题，不是一蹴而就的。但地方政府在利益的驱动下，土地价格的暴涨是成为房地产价格大幅上涨的最有力的推手之一。以我在房地产公司十年的经历来看：1999年，我在一家房产公司，地价约为10万元/亩，当时四川乐山城区的房价大概在700-800元/平方米左右，201110年乐山上半年房价均在4000元/平方米以下，地价在300-500万元/亩左右；下半年8月底，随着中心城区春华路中段一地块以860万元/亩的拍卖价成交，乐山下半年各楼盘不断破4000/平方米，破5000/平方米，乐山房价正式进
8、入“四”时代，“五”时代！可见地价在房价中的重要地位，“房地产调控”只控房价，而不控地价，“房地产调控”难也是必然结果了！2.4是民间资本投资领域过窄民间投资是来自于民营经济所涵盖的各类主体的
