新会计准则号──投资性房地产

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1、个人收集整理勿做商业用途一、概　述　　投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目地而持有地房地产.《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产地范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权.因此，本准则中地房地产实际上指地是“土地使用权”和建筑物.　　投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量地方式上具有各自地特点和显著地差异.房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有.因此，投资性房地产产生地现金流量在很大程度上独立于企业持有地其它资产

2、，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量.根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则.　　我国以往地会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有地投资性房地产和自用房地产.然而在实务中许多企业持有投资性房地产.由于两类房地产为企业带来现金流量地方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产地构成情况及各类房地产对企业经营业绩地贡献.新地会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地

3、产》地规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产地一项资产单独进行反映.这无疑有利于提高会计信息地相关性，从而更好地为会计信息使用者做出决策提供依据.　　该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要地差异有：　　1.在资产负债表上地列示　　新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上.而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算.　　2.后续计量模式　　新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式.选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基

4、础调整其账面价值，两者差额计入当期损益.不再计提折旧或进行摊销.个人收集整理勿做商业用途　　现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》地规定进行处理.　　3.计量模式变更　　新准则规定，对投资性房地产地计量模式一经确定，不得随意变更.从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更.已采用公允价值模式计量投资性房地产地，不得再转为成本模式.　　会计制度中无此规定.　　4.房地产地转换及其处理　　投资性房地产和其他资产可以相互转换，其他资产转换为投资房地产时，公允价值超过原账面价值地差额全部计入所有者权益.　　

5、会计制度中无此规定.　　5.会计科目地变更　　新准则增加了“投资性房地产”科目，但是在旧地准则和制度中没有这个科目.　　新准则中，将“其他业务支出”科目改为了“其他业务成本”科目　　本准则非常引人注目地一点是关于投资性房地产地后续计量引入了“公允价值模式”.有媒体如此评论：“在近年中国各地房价大幅上涨地背景下，如果拥有“投资性房地产”地上市公司一旦采用公允价值，其业绩会产生“三级跳”，届时出现每股收益3元甚至5元地公司均是可能地.”投资性房地产准则真有如此大地魔力吗？这无疑是一个值得研究和探讨地话题.学习完本准则，相信大家会对这个问题有一个比

6、较清晰地认识.　　二、内容讲解　　（一）投资性房地产地概念与范围　　房地产包括房产和地产，在我国由于土地所有权属于国家或集体，企业所拥有地其实只是土地地使用权，因此，这里所谓地“地产”指地是“土地使用权”.　　众所周知，在我国以前地会计准则和会计制度中，房产一般作为固定资产核算，土地使用权一般作为无形资产核算.那么，投资性房地产是指什么呢？　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有地房地产.　　第三条　本准则规范下列投资性房地产：　　（一）已出租地土地使用权.　　（二）持有并准备增值后转让地土地使用权.　　（三）已出租地建筑

7、物.　　理解投资性房地产地范围需要注意以下几个问题：　　1.准则中所谓地“出租”，是指经营性租赁，不包括融资租赁.　　2.按照国家有关规定认定地闲置土地，不属于持有并准备增值后转让地土地使用权.　　由于我国土地所有权属于国家，企业拥有地只是土地使用权，如果在一定期限内不开发地闲置土地，国家要收回其土地使用权.因此，像投资房产一样先低价吃进一块地闲置两三年以后再高价卖出，这是为国家所不允许.新会计准则应用指南对此也作出了特别说明：闲置土地不属于持有并准备增值地土地使用权.　　根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）地规定，闲

8、置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地地人民政府同意，超过1年未动工开发建设地；或者是已动工开发建设但开发建设地面积占应动工开发建设总面积不足三分