论违法建筑关联民事纠纷处理

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1、.论违法建筑关联民事纠纷的处理陈超引言　　违法建筑的界定和处理，是城市市容建设管理的难点，也是牵涉到公民切身利益和城市远景规划发展目标的一大焦点问题。违法建筑因其建设的非法性，决定了其权利的瑕疵性和问题的特殊性，司法实务和理论界对违法建筑关联民事纠纷的处理存在颇多分歧和争议。为正确界定违法建筑，妥善处理好相关民事纠纷，本文拟结合实际案例，对违法建筑关联的拆迁、租赁、侵权等民事纠纷，作一些粗浅的分析和探讨。　　一、违法建筑关联民事纠纷实例及处理争议　　（一）违法建筑拆迁补偿纠纷实例及处理争议　　[案例一]1987年，施某应A市五中邀请，自筹资金回填A市五中校园内一口水塘创建了

2、校办企业A市金属结构厂，并承包经营。A市金属结构厂土地使用权属A市五中，厂房未取得规划许可，未办理产权证书。2005年，A市钢铁公司扩建需要征用A市五中全部场地，给予了A市五中整体拆迁补偿（含A市金属结构厂在内）。A市五中为向A市钢铁公司交付土地，遂要求A市金属结构厂腾让场地，施某则要求A市五中给予拆迁补偿。双方产生纠纷，诉至法院。...　　对本案的拆迁补偿问题处理有三种意见：其一，不予补偿。施某建盖的A市金属结构厂房屋无产权证书，系违章建筑。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。”其二，按拆迁补偿标准补偿。“违章

3、建筑”仅仅表示他的建筑违反了地方政府的相关规定，而地方政府并非立法机关，政府文件也并非国家法律。认定是否是公民的合法财产必须要依照国家的相关法律规定。因此违章建筑也是公民的合法财产。而既然是合法财产，便应给予补偿。其三，适当补偿。适当补偿无明确法律依据，故对于补偿的依据和标准等很多具体问题，均存在争议。　　（二）违法建筑租赁纠纷实例及处理争议　　[案例二]A区食品加工厂于1993年未经审批即在本厂内自建盖一职工宿舍楼自用，后因停产闲置于2001年1月租赁给本厂职工张某经营茶楼，约定月租金2000元，租期三年。合同到期后，A区食品加工厂欲终止合同、收回楼房，但张某拒不腾让，后

4、又以该房为违章建筑为由拒交租金。2006年11月，A区食品加工厂将张某诉至法院，请求法院判令被告张某交纳所欠租金22000元，并返还房屋。...　　对本案的处理有三种意见：其一，合同有效，支持原告诉请。我国《合同法》没有规定出租人是出租物的所有权人，违法建筑人基于对建筑物的占有而享有使用、收益权能，因此违法建筑人可以把建筑物出租而获得收益。其二，合同无效，收缴租金，被告搬出租赁房。主要理由是：1、我国《城市房地产管理法》第52条明确规定了租赁合同的出租人应该是出租物的所有权人，而且我国《城市房屋租赁管理办法》和一些地方性法规都规定了违法建筑不得出租，所以违章建筑的租赁合同应

5、认定为违反法律强制性规定的无效合同。2、违法建筑人并非违法建筑的所有权人，因此不享有租金给付请求权。3、对于违法建筑租赁合同，人民法院支持了原告租金诉请就等于承认了合同效力，同时也就等于承认了违法建筑的合法性，故应依据《民法通则》第130条的规定对租金认定为非法活动所得予以收缴。4、原告返还房屋的诉讼请求不能得到法院支持，但合同终止后，被告张某既非该房的产权人，也非承租人，继续占有该房没有法律依据，应判令搬出。其三，合同无效，按核定标准给付租金，被告返还房屋。理由是：1、违法建筑租赁违反了《中华人民共和国民法通则》第58条第一款第（五）项的规定，系“违反法律”的无效合同。在

6、无效合同中，出租人无疑不能按约定获得租金。2、《中华人民共和国民法通则》第61条规定，民事行为只有双方恶意串通，损害了家的、集体或者第三人利益的，才应追缴。违法建筑出租人的出租行为并没有损害国家、集体或第三人利益，故对其租金不应收缴。同时根据无效合同应互相返还财产的规定，张某应将房屋返还给出租人。3、张某实际使用了租赁物，不支付租金但应支付使用费，使用费的数额不能参照双方约定的租金标准支付，以区别于有效合同，实践中可以房管部门核定的租金标准给付。　　（三）违法建筑侵权纠纷实例及处理争议...　　[案例三]甲与乙系一楼邻居。2005年6月，乙在两家共用通道处搭建一车库。甲认为

7、该车库影响通行，要求乙拆除。乙不拆。有关部门在接到甲举报后，认定该车库为违章建筑，限期拆除。乙逾期未拆。后甲、乙发生纠纷，甲一怒之下，将该车库拆毁。乙以甲侵犯其财产权为由诉至法院，要求甲赔偿全部损失。　　对本案的处理有四种意见：其一，驳回乙的诉请。乙车库系违章建筑，乙对该车库不享有合法权益，且乙车库已在限拆范围，并影响了被告通行，被告的毁损拆除行为具有合法理由，具有排除妨碍性质，不应承担责任。其二，支持乙的诉请。拆除违章建筑是行政执法行为或人民法院的强制执行行为，其合法主体只能是政府主管部门或人民法院，公民甲无权实