世茂东一号案例分析ppt培训课件

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1、项目产品案例分析交流MSN：jimlujun@hotmail.com案例分析的理由：郊区大盘、城市综合体百万方大盘该如何定位？郊区大盘产品该如何规划？世茂如何克服区域陌生感？昆山房地产需求的主力户型？artdeco风格别墅产品效果如何？大盘的营销诉求点应集中在哪里？可能成为佐证的分析方向：项目概况占地面积：640000平米总建筑面积:820000平米容积率：1.5绿化率：40%建筑类别：电梯多层、小高层、高层、叠加别墅装修情况：毛坯总户数：6000物业地址：昆山玉山镇前进东路233号开发商：昆山世茂新发展置业有限公司整合推广单位:上海古原广告有限公司世茂

2、出品，昆山高端城市综合体项目壹项目整体区位上海本案沪宁高速项目区位松花江路花桥项目位于昆山的玉山镇，距离上海约13公里左右。昆山距离上海最近的花桥镇目前主体产品为办公，整体也缺乏生活配套，住宅市场匮乏。本案位于昆山核心区西侧，距离市中心约5公里，且交通通达性较佳，通过松花江路可直达沪宁高速，地块整体区位较佳。昆山核心区内整体住宅供应体量较大，但相对于吸引上海客户而言，世茂东一号明显具备地域优势。由于区域内缺乏生活配套，解决配套问题成为住宅问题的关键。13公里昆山核心区由于地块的特殊区域属性，本案可吸引昆山老城区以及上海区域两面客户地块气质地块整体较为方正

3、，规划可以产生较大发挥的余地地块三面临水，水资源较为丰富，但水系仅围绕在地块周围，内部缺少可利用水资源北向与东向道路为城市主干道，区域内交通通达性佳，西南向未有道路，且被水系区隔，保证地块私密性地块东城大道侧水系较隔，地块仅北向一侧临路，对未来地块入口设计及动线提出较大要求整体地块气质较佳，规划具备较大的发挥余地东城大道奋进路条件一：地处昆山新区，区域尚未完全被市场认知，人气较为匮乏条件二：近上海，交通资源优越条件三：生活氛围不够完善。条件四：地块较为方正，也具备优质水系资源，地块具备较强可塑性条件五：地块整体面积较大，属于昆山内最大体量楼盘定位：昆山新

4、城标杆项目，引领长三角问题一世茂东一号该如何定位？贰项目整体规划问题二郊区大盘产品如何定位？城市远郊大盘开发本质其实是人口的导入，而人口导入无外乎三种模式TOD（transit-orienteddevelopment）：交通导入型IOD（Industry-Oriented-Development）：产业导入型SOD（Service-Oriented-Development）：配套及服务导入型之于世茂东一号昆山新区已经在交通上打破了与上海城市的束缚，沪宁高速以及未来的轨道11号线很好的解决了居住交通问题如何解决项目周边的配套问题是东一号定位成功与否的关键商

5、业规划地块商业含量近30万，传统的30万商业的定义是什么？经营面积/覆盖范围功能定位功能业态配套要求市级商业中心10万平米以上／25公顷的区域范围内各类商业聚集的大型综合性购物消费区域，主要应满足消费者对高中档、时尚化等商品需求和休闲娱乐、旅游等服务需要大型购物中心1处或百货店1-3处，以及大型专业店、辅以众多小型有特色的专业店、专卖店以及各种餐饮、服务店构成充分考虑客流量对交通、卫生等公共设施的需要，建设足够的停车场、公厕等公共配套设施世茂东一号商业规划基本可以辐射辐射整个昆山新城区，较好的弥补昆山新城商业散漫的现象世茂东一号的商业涵盖专业商铺，综合超

6、市，时尚百货，美食广场，健身房等业态，形成一站式服务，符合市级商业中心的定义目前主力超市以及电影院已经入驻，商业氛围日渐成型集中性商业沿街商铺办公商业规划商业区域与住宅部分通过水系天然区隔，保证住宅部分的私密性集中性商业与办公产品分别位于道口，商业价值可以得到加好发挥沿街商铺较传统设置不同，营造一个半开放的空间，便于人气的聚集，做到形散神不散的效果。整体动线设置自然水系河道奋进路东城大道地块本身两面临路，但由于临东城大道一侧含天然水系，故开口仅能设置在奋进路一侧项目主道路南北走向，住宅区域需通过商业部分，较好的引导商业部分人气。住宅部分与商业部分通过水系

7、分割，较好的保持住宅区域的私密性由于地块体量较好，内部西侧及南侧设置内部道路，且设置较多车行入口地块并未人车分离设置建筑布局商业地块小高层电梯多层叠加别墅学校商业地块位于项目最北侧，位于奋进路与东城大道交界口，商业价值可以得到较好发挥教育用地基于采光的需要，位于项目的最南侧住宅部分的排布基本为外高内低的原则，主要规划的限制基于对地块价值的认知，相对于住宅而言，地块四周均较为嘈杂，故将价值最高的叠加产品至于地块中心，并通过引入自然水系提升产品价值。住宅规划的好处1、最大程度降低外界对地块的影响2、景观视野好，各类住宅均享受中央水系资源住宅规划的坏处1、别墅

8、区私密性较差，且较为压抑牺牲别墅私密性，提升多层、小高层景观效果会所问题三世茂东