宗地地价评估的研究

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1、内容摘要建国以来，我国的土地长期实行无偿、无限期的划拨使用制度，新《土地管理法》的颁布实施，标志着我国的土地使用制度开始从无偿、无限期的划拨土地使用权制度过渡到有偿、有限年期的出让土地使用权制度(一级市场)。土地使用权交易的二级、三级市场的兴起和土地价格评估制度的建立，越来越多地要求对宗地地价进行评估。而土地估价工作必须由熟悉估价理论和估价方法、了解当地土地市场地价水平及地价影响因素的专门人员来进行：随着土地使用制度改革的逐渐深入，土地出让、转让等活动将更加频繁、更加活跃，地价评估行业将会有较大的发展空间。本文以“宗地地价评估研究”为题，通过对地价评估的理论、方法、原则、

2、程序及其运用的介绍，希望能为土地估价行业的健康发展起到促进作用。论文由五章构成，共计约三万五千字。第一章导论：介绍宗地地价评估研究的目的、意义、本文的研究方法和思路。第二章：地价基本理论及影响因素分析。从分析地价形成的基本理论一地租理论和区位理论出发，引申分析宗地地价评估的一般原理，揭示了地价是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。进而根据地价的本质，分析了影响地价的一般因素、区域因素和个别因素。第三章：宗地地价评估的原则、方法、评估技术路线及评估程序。首先分析了宗地地价评估中应遵守的替代原则、预期收益原则、最有效使用原则、报酬递

3、增递减原则、需求与供给原则、贡献原则和变动原则，为宗地地价评估指明方向；其次对宗地地价评估的五种基本方法——市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法的涵义、基本原理、计算模型及适用范围作了全面的分析；最后对宗地地价评估过程中应遵从的技术路线和程序进行了系统的阐述。第四章：宗地地价评估案例分析。通过两个实际案例，一方面介绍了宗地地价评估的两个成果报告——《土地估价技术报告》和《土地估价结果报告》的区别与联系，另一方面系统全面的阐述了第二章和第三章所分析的理论、方法及程序在实际宗地地价评估中的具体运用，以及分析了如何选用正确的评估方法从而为获得正确的评估

4、结果奠定方法上的基础。第五章：对确定宗地最终地价的几点建议。分析了在运用上述理论、方法及程序得到多个试算价格后，应首先判断各种试算方法的适宜性，从而决定是否选用该试算方法得出的试算价格，其次复核已决定选用的试算价格的计算过程，调整该试算价格，最后选用算术平均数、加权平均数、中位数或众数等方法确定最终的评估结果。本文主要创新之处在于：(1)对宗地地价评估所涉及的理论、原则、方法、技术路线和程序进行了系统全面的分析，从而为地价评估人员的理论学习和研究人员的理论研究提供了参考和借鉴的基础；(2)通过实际案例详实的阐述了上述宗地地价评估理论、原则、方法的实际运用，给出了土地估价报

5、告的样本，具有较强的参考价值。(3)提出了土地最终地价确定的思路和方法，为获取正确的评估地价指明了方向。关键词：宗地地价评估地价评估理论地价评估原则地价评估方法土地估价报告宗地地价最终确定方法AbstractAst11eimplementationofthenewLawoftheLandManagement．thelandmarketbecomemoreandmoreactive，ftspurstheLandAppraisalindustrydevelopingquickly．HereIuse“TheStudyofLandPriceAppraisal”asthetitle

6、ofthisthesis，analyzingthetheory，method，principal，procedureofthelandpriceappraisalandtheuseofthereof,tOpromotethe"kindlydevelopmentofthisindustry．ThisthesisiscomposedWith5chapters，about35，000wordstotally．Chapter1istheintroduction．Thestudyingpurpose．studyingsignificance，thestudyingmethodand

7、thinkingaredescribedhere．InChapter2，analyzingthebasictheoryandinfluencedfactorsofthelandprice，theordinarytenetofthelandpriceappraisal．Announcethatthelandpriceisthereflectionoftheeconomicpriceofland，it’Sthecosttogettherightofincomeofland．InChapter3，theprincipal，metho