宗地地价评估技术报告李亚卓

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1、土地估价报告第一部分概述（略）第二部分估价对象界定一、估价对象描述城阳区新城花园华五区，位于城阳区明阳路244号，德阳路以北，中城路与康城路之间。地理环境优越，交通便利，周边配套设施较为完善，邻近银行金融一条街，邮政、农业银行、交通银行、工商银行等，距太阳城很近。文化氛围浓厚，周边有新城花园幼儿园，青岛经济贸易学校，青岛电大城阳分校，实验小学，实验中学，职教中心；小区生活环境舒适，华三、华四、华五小区相连成片，组成了较大的居住小区，商业服务类型全面完善；位于城阳区中轴线上附近，邻近沃尔玛、城阳区政府，人民广场，百姓乐园等大型休闲广场，大型超市有喜盈门超市等2家；小型

2、超市，步行到最近的大型超市需14分钟，均价6400元/平方米。1、土地登记状况1.1土地位置：城阳区德阳路1.2土地用途：住宅和商服用地1.3四至：东至中城路；西为康城路；南至德阳路；北为崇阳路。1.4土地面积：占地面积2.5万平方米　　2、土地权利状况2.1土地所有者：国家所有2.2土地使用者：买方及承租方2.3土地使用权取得方式土地取得时间：1998年3、土地基础设施状况宗地外基础设施条件：南面金融一条街太阳城，东邻宝龙购物广场，百姓乐园，沃尔玛，纽斯塔练歌广场等大型休闲广场，西邻农贸市场，城阳实验幼儿园，青岛经济贸易学校以及青岛电大城阳分校等高校。宗地内平整状

3、况：三通一平4、土地利用状况4.1建筑物建筑物名称：新城花园（华五）建筑物用途：住宅和商服用地建筑物耐用年限：住宅70年，商服40年建筑层数：六层，局部三层商业网点以及一座三层幼儿园建筑结构：砖混建筑面积：2,5万平方米建筑容积率：2.9二、影响地价的因素说明1、一般因素1.1城市资源状况城市地理位置：城阳区地处中国重要的经济中心城市和沿海开放城市——青岛的近郊，是进出青岛市区的北大门，距青岛市区中心35公里，地理坐标：东经120°07′-120°34′、北纬36°11′-36°24′地理位置重要。域内交通发达，民航流亭国际机场坐落区内；距青岛港18公里，距黄岛前湾

4、港45公里；胶济铁路、环胶州湾高速公路、308国道、204国道、济青高速公路、烟青一级公路、青银高速公路贯穿其中，形成了极其便利的海、陆、空立体交通网络，是青岛通向国内外的必经之路，也是青岛连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽。城市人口：户籍人口489203人城市面积：553.2平方公里城市自然条件：年平均气温12.6度，属于暖温带季风大陆性气候，年平均降水量700毫米，两面平原，一面临海。2、区域因素2.1区域概况区域位置：距区中心距离较近，位于城阳区德阳路北北，处于城阳处于中心地段附近。2.2交通条件公共交通：待估宗地所在区域道路体系为格网状，区域内的道路类型以交通型为

5、主，路面为沥青路面，路面保养维修较好，道路质量较好。待估宗地所在区域道路通达状况较好。对外交通待估宗地所在区域有915路、373路、374路、103路公交车，待估宗地距离公交站点100m左右，交通状况优良，距火车站、汽车站、飞机场公交车程较不超过60分钟。2.3区域繁华程度离沃尔玛，太阳城等大型商场非常近，文化氛围比较浓厚，周边有新城花园幼儿园、实验幼儿园，实验二小，邻近青岛经济贸易学院校、青岛电大城阳分校，职教中心，与城阳区唯一一所国办大学青岛农业大学距离很近，文化氛围较浓厚；华三、华四、华五、安泰居等小区相连成片，构成了浓厚的生活氛围，生活环境舒适，离百姓乐园、

6、民生商贸城、人民广场、城阳区政府，纽斯塔练歌中心、新华书店等均半小时左右路程，属于城阳区的较繁华地带。2.4基础设施条件供水状况：充足供电状况：优供气状况：良供暖状况：良排水状况：优2.5环境质量优劣度小区周围交通便利但噪声较大，小区较为拥挤，周边绿化面积较小，小区南面、北面一层、二层多为小商铺，来往人群多，环境质量较好。2.6景观绿化面积不大，基础设施配套较好，景观一般。2.7产业集聚规模商业集聚中心2.8社会公用设施条件大学：城阳职教中心、青岛电大城阳分校，青岛经济贸易学校，青岛农业大学中小学：城阳区实验中学、实验二小幼儿园：城阳区实验幼儿园、城阳区新城花园幼儿

7、园商场：太阳城商场、大润发购物广场医院：城阳区人民医院。2.9城市规划限制待估宗地所在区域未来土地利用以住宅为主，对土地利用有一般限制。2.10治安状况属于城阳区繁华地带，小区人口流动较大，进出随便，治安状况一般。3、个别因素3.1宗地形状待估宗地形状为规则矩形，形状利于待估宗地土地利用。3.2宗地面积待估宗地土地面积为2.5㎡3.3容积率整体容积率2.9左右。3.4临街状况待估宗地被崇阳路路、中城路、德阳路、明阳路、209国道环绕，临街宽度较大，状况良好。 3.5相邻土地利用状况相邻宗地土地多为住宅用地，商服用地多以小型商铺居多。3.6工程地质条件规划用地主要