2017年广州财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告书帮助广州市可行性研究年广州皇嘉财润

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1、财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告书91广东财润投资有限公司二○○七年九月三十日91目录前言41项目简介41.1建设地点41.2项目现状41.3项目总体规划要求41.4项目建筑面积指标52项目法人概况53编制依据54项目建设的必要性64项目建设有利于较好地发挥土地效益65主要经济技术指标6第一部分鹊桥五星级酒店81目前广州五星级酒店的运作情况82行业人士对广州高级酒店业的发展看法123定位五星级酒店的标准要求及楼层规划143.1定位五星级酒店的标准要求143.1.1酒店总体基本要求143.1.2酒店接待大厅基本要求143.

2、1.3客房基本要求15913.1.4餐饮基本要求163.1.5公共区域基本要求163.1.6选择项目（共78项，至少具备35项，具备项目越多，酒店越高档）173.2定位五星级酒店的规划204本项目定位五星级酒店的成本运营测算224.1测算基础224.1.1本五星级酒店物业面积构成：224.1.2投资成本（以下投资成本未计算财务成本）224.1.3酒店运营成本254.1.4本项目定位五星级酒店的运营收入测算254.2计算结果264.2.1客房年收入约264.2.2餐饮、会务、商场收入264.2.3娱乐休闲收入275本项目定位五

3、星级酒店收益测算295.1成本合计295.2年收益额（税后）295.3总成本回收共需年数29第二部分5A甲级写字楼301广州写字楼发展历程301.1写字楼紧缺期：1993-1997年301.2写字楼消化期：1997-2000年30911.3写字楼调整期：2001-2004年311.4写字楼快速增长期：2005年至今312广州市区写字楼市场分析322.1广州四大写字楼区域介绍322.1.1大环市东商务区322.2.2天河北商务区322.1.3珠江新城商务区（CBD）322.1.4琶洲商务区332.2广州市写字楼市场发展分析33

4、3天河区写字楼市场分析353.1分布特征363.2价格特征363.3成交特征374东莞庄项目周边写字楼市场分析414.12007年天河区写字楼一览表414.2东莞庄项目周边写字楼一览表465东莞庄写字楼规划48第三部分商业501广州宏观经济环境分析502天河区商铺市场分析522.1分布特征522.2价格特征52912.3供求特征532.4经营特色543项目商圈分析553.1从交通情况看553.2从消费群体看553.3从竞争环境看555项目SWOT分析575.1项目优势分析575.1.1开发水平和开发意识不断提高575.1.2

5、项目周边的空地多规划为住宅用地575.1.3交通优势575.1.4市场优势585.2项目劣势分析585.2.1产权关系复杂585.2.2区域环境585.3威胁分析595.4机会分析596商场规划606.1项目适合开发物业类型评估606.2项目初步定位625车位规划631投资估算说明64912写字楼商场项目投资估算表643资金筹措654资金平衡计划65第五部分写字楼、商场效益分析671销售收入、销售税金及附加估算671.1销售收入671.2销售税金及附加671.3经营成本及费用估算671.3.1开发建设成本681.3.2销售广

6、告费681.3.3项目土地成本681.4项目总成本费用：681.5项目损益68第六部分东莞庄项目结论与建议691.1结论691.2建议699191前言1项目简介1.1建设地点广东财润鹊桥酒店写字楼项目位于广州市天河区东莞庄路与粤垦路口之交界处，东连南航大厦；南接广园东快速路；西接东莞庄路，北临珠江投资项目。交通便利，有着天河最繁华的天河北后花园之称，闹中有静，邻近天河体育中心，天河火车东站及全市最高的建筑中信广场。洒店用地地块共占地3697平方米，写字楼地块为4272平方米。被天河干休所经济适用房小区西门入口道路一分为二。1

7、.2项目现状动拆迁工作尚未完成，目前正在进行规划方案的设计、报批工作。1.3项目总体规划要求项目总占地面积3697+2679+1593=7969平方米，规划建设一个集五星级酒店、5A91甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为40年，建筑密度为0.7,规划容积率为7，绿化率30%。1.4项目建筑面积指标整个项目总建筑面积为58000平方米，由两栋塔楼组成，分别为6层写字楼和6层酒店，其中裙楼的1-4层为商业用房，在第三层用连廊联为一体。按使用功能分：酒店建筑面积为23983平方米，商业建筑面积为16800平方米

8、，写字楼建筑面积为15000平方米，地下停车、设备用房面积为15938平方米。容积率7，绿化率30％，建筑密度为0.7。机动车停车泊位400辆。2项目法人概况企业名称：广东财润投资有限公司住所：天河区天河北路233号中信广场3201室法定代表人：注册资本：企业类型：有限责任公司（国内合资）