设备设施培训资料(物业设备)

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1、一、物业设备管理概述（一）物业设备管理意义：　　满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的生活环境做有利保障。是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。　（二）物业设备所涵概内容：给徘水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、天然气供应及通信网络。具体划分为四大部分：１、给排水２消防工程、３供暖、供燃气、通风、空调、４建筑电气化；　二、物业设备管理的内容　（一）物业设备运行管理：1、技术运行管理：通过对设备的了解、技术改造、引进技术等。2、经济运行管理：指在物业设备安全，正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费

2、用，维护保养费用以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资的最大的经济效益的方法。　　设备经济运行管理内容：初期投资费用管理与运行成本管理。10运行成本管理一般包括：1、能源消耗的经济核算；（例如使用的电费、水费等）2、操作人员的配置；3、维修费用的管理；设备运行管理做到以下几点：（1）各项管理内容都要形成相应的规章制度，做到有章可循、有法可依；（2）各个操作项目都要制定出安全、合理的规程，做到规范、有序地操作；（3）管理、操作、维修人员都是相关方面的专业人士或经过严格的专业学习和培训并通过相应考核持证上岗的技术人员；（4）专业技术管理人员、班组长和工人分工明确，职责清楚。（二）物业

3、设备维修管理：　　要做好设备的维修工作，物业公司的早期介入要做好，包括项目施工、竣工质量验收、交付使用阶段时期要求物业人员的介入，才能保证后期的物业维修管理工作进行顺利；《物业管理条例》第三章第二十八条规定，“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”。建设工程及其设备在保修期限内发生质量问题，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。10属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修。物业管理过程中，要明确与施工方的责任分工。建设部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：a、基础设施工程、房屋建筑的地基

4、基础工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；b、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；c、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；d、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。保修期过后，如果公共设施设备出现故障，属于小修范围的，及时组织修复。物业设备的维修要与物业设备备品配件管理相结合，根据厂家说明书及长期的经验，确定备用件，方便维修，另外，对于设备做过的中大修要做好记录。（三）物业设备更新改造管理：设备改造原则：针对性原则、技术先进实用性原则、经济性原

5、则、可行性原则；在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。10物业设备寿命的减少由以下六个基本的因素造成:•1、开／关周期的次数•2、运行时间。•3、平均负载•4、最初安装或最后一次大修后起算时间•5、空气泄漏和净化的程度。•6、设备日常维护保养的水平.（四）设备固定资产管理　设备固定资产：指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保护物质形态的资产。　　设备固定资产必须同时具备的两个条件：单位价值在规定标准以上和使用年限在一年以上。　凡具备设备固定资产条件的机器设备，应纳入固定资产管理当设备达到一定的条件后，要办理

6、设备转固定资产的手续，经相关人员验收合格后转为固定资产。（五）物业设备资料管理：包括前期的基础资料管理、建立现有设备的技术资料档案及图纸档案、《设施设备台账》、设备维修保养手册等。内容包括：设备生产日期、型号、参数、每年做过的中修、大修等维修维护等。在物业项目接管后要对设备设施进行逐个登记。认真填写“设备清单”10，分类存档。其分类方法是：将设备设施按专业分为五大类和若干个小类，即：电气设备，给排水设备，空调供暖设备，消防设备及安防设备，其运行编号用其第一个拼音字母的大写表示，具体如下：DQ——电气设备JP——给排水设备KN——空调供暖设备XJ——消防监控设备AF----安防设备三、

7、物业设备管理的要求（一）设备保养维护的要求主要有四项：（1）清洁设备内外整洁，各滑动面、丝杠、齿条、齿轮箱、油孔等处无油污，各部位不漏油、不漏气，设备周围的切屑、杂物、脏物要清扫干净；(2)整齐工具、附件、工件(产品)要放置整齐，管道、线路要有条理；(3)润滑良好按时加油或换油，不断油，无干摩现象，油压正常，油标明亮，油路畅通，油质符合要求，油枪、油杯、油毡清洁；(4)安全遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可靠，及时消除不安全因素。