营改增对房地产行业税负的影响及应对措施

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1、“营改增”对房地产行业税负的影响及应对措施王越辽宁师范大学海华学院摘要：“营改增”是我国确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重点举措。在2016年政府工作报告中提岀的第一项改革措施，就是全面实施“营改增”，即从5月1FI起将试点范围扩大到建筑业、房地产业等行业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保行业税负只减不增。但是在营改增政策的影响下，当前房地产行业所受到的税负影响并不是单纯的只减不增，而是产生了双向性的影响。那么这就需要对其影响进行深入的了解和研究，积极地寻找应对措施，以实现房

2、地产行业税负的良性发展。关键词：营改增;房地产;税负;2016年《政府工作报告》指示，在从2016年5月开始全面推广的“营改增”试点屮，房地产行业被列入四大行业试点范围2—，纵观这段时间以來营改增对社会齐行业的影响情况来看，毫无疑问的是房地产行业受营改增的影响最为广泛。所以在当前局势下，深入地研究营改增对房地产行业税负的影响情况，从止面和反面双向对营改增与房地产行业之间的结合进行进一步研究有着非常重要的意义和价值。“营改增”新政中房地产行业的适用内容(-)过渡性政策虽然说营改增在全国范围内进行全面推广有2011年以来上海交通运输

3、业、广播影视服务业以及铁路运输和邮政服务业等领域的试点经验做支持，但是想要切实的在全社会各行业铺开营改增新政仍然并非易事。所以为了能够在不影响我国市场正常经济秩序的情况下保证营改增在房地产行业的顺利推行，达到双管齐下的效果，我国财政部特别就房地产行业引入了过渡性政策，给房地产行业留出了缓冲的平台。该过渡性政策是指房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30口前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。纵观整个房地产行业链条，处于

4、链条下端的房地产商的承担能力是受制于市场变化的，所以大部分房地产业对于项目的测算是非常关注的，过渡性政策的岀现意味着房地产企业的增值税率不会一下子从5%直接上升到11%,一些老的房地产项目仍然可以沿用营业税原有的5%税率，相当于让房地产企业有了更充足的准备去迎接营改增新政，为营改增在房地产行业的落实奠定了良好的基础。（-）支付的土地价款可以扣除在土地价款方面，房地产开发上计算房地产项目的增值税吋是可以将已经向政府部门支付的土地价款刨除在销售额Z外，这样就意味着增值税对房地产开发上“增值”的部分收取税款的特点能够更好地落实。当然，

5、这一条使用内容与过渡性政策之间存在一定矛盾，因此，这一内容只适用于房地产开发商的以11%的税率缴纳增值税，不适用于按照过渡性政策缴纳税率的房地产项目。（三）分期抵扣在以往营业税的总体机制下，房地产资产购入过程屮并不存在“分期抵扣”这样的概念，但是在增值税税制体系中，一般纳税人在增值税试行开始之后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额可分2年从销项税额中抵扣。第一年可抵扣60%,于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;第二年可抵扣40%,于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。如果纳税人发生不动产处置或注销等

6、情况，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。对比传统营业税税制和现行的增值税税制来看，“分期抵扣”概念的出现无疑会规范和完善增值税整体的税制链条，进一步激发房地产市场的活力，促进房地产市场的优化。二、“营改增”对房地产行业税负的影响从现行“营改增”条款与房地产行业发展的关系來看，营改增的全面试行将会有效地改善传统房地产行业中存在一些顽疾和弊病，净化房地产市场环境，优化房地产行业的整体结构。但是只有客观看待营改增对房地产行业税负的影响,才能够更好地发挥营改增对房地产行业税负的积极影响并规避其可能存在的消极

7、影响。（一）“营改增”对房地产行业税负的积极影响1.一定程度上减轻了房地产企业的税负根据相关数据现实，截止到目前为止，营改增推进五年来已经累计减轻企业税负1.7万亿元，实现了营改增新政推行的基木目标。而H2017年营改增工作座谈会上李克强总理也明确地提岀要求，确保税负全面减轻，适当整合试点期间临时出台的过渡性优惠政策，进一步健全增值税抵扣链条，完善小规模纳税人和简易计税等政策，逐步扩大一般计税方法适用范围，更好解决金融、建筑等行业和小微企业税收抵扣不足的问题。更何况当前营改增在试行阶段还有包括过渡性政策、分期抵扣等相关机制的并行

8、，这些都在一定程度上缓解了营改增给房地产行业带來的“阵痛”，减轻了房地产企业的负税。1.土地成为抵扣项目优化房地产企业税负结构在营改增政策条例中有明确指出，房地产企业的土地资本可以作为税收的抵扣项目，而从房地产行业的开发成本结构来看，土地岀让金乃是房地产企业开发